Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości a umowa przedwstępna
Pojęcie umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości
Przez umowę warunkową sprzedaży nieruchomości rozumie się porozumienie, w którym właściciel nieruchomości zobowiązuje się do przeniesienia jej własności na kupującego, lecz czyni to pod jakimś warunkiem. W przypadku, gdy kupujący jest cudzoziemcem, warunkiem takim będzie uzyskanie przez niego zgody ministra spraw wewnętrznych na nabycie własności tej nieruchomości. W sytuacji, gdy nieruchomość podlega pierwokupowi ustawowemu, warunkiem takim będzie niewykonanie pierwokupu przez organ uprawniony.
Umowę sprzedaży nieruchomości cudzoziemcowi, który nie uzyskał jeszcze zezwolenia MSWiA określa się mianem warunkowej umowy sprzedaży. Przymiotnik „warunkowa” informuje, że w umowie tej nie dochodzi do przeniesienia własności. Dojdzie do niego dopiero w przyszłości na mocy odrębnej umowy przenoszącej własność, czyli umowy rozporządzającej. Ta druga umowa zostaje zawarta po ziszczeniu się warunku polegającego na uzyskaniu przez cudzoziemca stosownej zgody.
W podobny sposób dochodzi do sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu. Najpierw zawierana jest warunkowa umowa sprzedaży. Po niewykonaniu pierwokupu przez organ uprawniony dochodzi do czynności przeniesienia własności.
Charakter prawny umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości
Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości ma charakter zobowiązujący. Obliguje ona właściciela nieruchomości do przeniesienia własności na kupującego. Czyni to jednak pod jakimś warunkiem, np. uzyskaniem zgody MSWiA albo niewykonaniem pierwokupu.
Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości, czyli sprzedaż nieruchomości pod warunkiem, nie narusza art. 157 § 1 k.c. Przepis ten zakazuje bowiem przenoszenia pod warunkiem własności nieruchomości, a omawiana tu umowa własności nieruchomości nie przenosi. Zobowiązuje ona jedynie do jej przyszłego przeniesienia. Po spełnieniu się zastrzeżonego warunku zostaje zawarta kolejna umowa, która przenosi własność. Ta druga umowa jest już bezwarunkowa, a zatem nie narusza art. 157 § k.c. Spełnia ona także dyspozycję art. 157 § 2 k.c., który stanowi, że w przypadku, gdy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.
Stan prawny nieruchomości w okresie pomiędzy zawarciem umowy warunkowej, a zawarciem umowy przenoszącej własność jest bardzo osobliwy. Nieruchomość taka została już bowiem sprzedana, choć jej własność pozostaje nadal przy dotychczasowym właścicielu. Roszczenie kupującego o przeniesienie własności takiej nieruchomości może zostać ujawnione w księdze wieczystej.
Istota umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości nie należy mylić z umową przedwstępną. Umowa warunkowa sprzedaży zobowiązuje do przeniesienia na kupującego własności nieruchomości, podczas gdy umowa przedwstępna sprzedaży zobowiązuje do zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Parafrazując, w umowie warunkowej sprzedający oświadcza: „zobowiązuję się przenieść na kupującego własność nieruchomości”, podczas gdy w umowie przedwstępnej sprzedający oświadcza: „zobowiązuję się zawrzeć umowę, w której zobowiążę się przenieść na kupującego własność nieruchomości.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości znajduje się na „drabinie” dojścia kupującego do własności nieruchomości o jeden szczebel niżej.