Chwila przejścia własności nieruchomości
Chwila przejścia własności nieruchomości jako rzeczy oznaczonej co do tożsamości
Każda nieruchomość położona jest w konkretnym miejscu, ma ściśle określoną powierzchnię i opisana jest w prowadzonej dla niej księdze wieczystej. Jest ona zatem bez wątpienią rzeczą oznaczoną co do tożsamości, a nie co do gatunku. Wynika z tego, że do przeniesienia własności nieruchomości stosuje się art. 155 § 1 kodeksu cywilnego (dalej k.c.). Przepis ten statuuje zasadę, że własność rzeczy oznaczonych co do tożsamości przechodzi na nabywcę z chwilą zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia ich własności.
Oznacza to, że z już chwilą podpisania aktu notarialnego obejmującego np. umowę sprzedaży, zamiany czy darowizny nabywca nieruchomości staje się jej właścicielem.
Przejścia własności nieruchomości nie nastąpi automatycznie tylko w dwóch przypadkach.
Pierwszy, gdy strony umówiły się na inny termin przeniesienia własności.
Drugi, gdy jakiś przepis szczególny wyłącza w danych okolicznościach możliwość natychmiastowego przeniesienia własności nieruchomości.
Specyfika wprowadzonej regulacji
Z regulacji zawartej w art. 155 § 1 k.c. wynika, że zawarcie umowy zobowiązującej, np. umowy sprzedaży nieruchomości, może, ale wcale nie musi przenieść jej własności. Możliwa jest sytuacja, w której sprzedaje się nieruchomość w formie aktu notarialnym, lecz sprzedający nadal pozostaje jej właścicielem. W przypadku takim przeniesienie własności dokonywane jest odrębnym aktem notarialnym podpisywanym w terminie późniejszym. Ten drugi akt notarialny obejmuje już tylko oświadczenie stron o przeniesieniu własności. Przejście własności dokonywane jest w wykonaniu zobowiązania zawartego w pierwszym akcie.
Reasumując, pierwsza umowa (umowa sprzedaży) ma charakter jedynie zobowiązujący. Zobowiązuje sprzedającego do przyszłego przeniesienia własności nieruchomości na kupującego. Druga umowa (umowa przeniesienia własności) zawierana jest w wykonaniu umowy pierwszej (umowy sprzedaży) i ma charakter rozporządzający. Przenosi ona własność nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.
Przyczyny odraczania chwili przeniesienia własności nieruchomości
Zgodnie z powołanym wyżej art. 155 § 1 k.c. do odraczania chwili przeniesienia własności nieruchomości dochodzi albo z woli stron albo z mocy przepisu szczególnego.
Pierwszy przypadek jest dość oczywisty i nie wymaga szerszego komentarza. Strony umowy sprzedaży lub innej umowy zobowiązującej, takiej jak zamiana albo darowizna, z jakiegoś subiektywnego powodu wyłączają skutek przeniesienia własności. Postanawiają, że przeniesienia własności nie dokonują umową zobowiązującą, np. umową sprzedaży, lecz dokonają tego w terminie późniejszym, odrębną umową przenoszącą własność.
Drugi przypadek jest bardziej złożony. Przykładem przepisów szczególnych narzucających konieczność rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego są regulacje dotyczące pierwokupu ustawowego. Na ich mocy niektórym podmiotom, takim jak gminy czy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, przysługuje w określonych sytuacjach, w stosunku do pewnych nieruchomości, ustawowe prawo pierwokupu. Nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu nie można sprzedać z jednoczesnym przeniesieniem własności. Transakcję taką należy podzielić na trzy etapy.
Etapy sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu
W pierwszym kroku należy zawrzeć umowę sprzedaży tej nieruchomości, lecz jedynie jako umowę zobowiązującą do przeniesienia jej własności. W drugim kroku należy zwrócić się do podmiotu, któremu przysługuje pierwokup ustawowy z zapytaniem, czy skorzysta ze swojego uprawnienia. Po niewykonaniu pierwokupu przez podmiot uprawniony, można wykonać krok trzeci. Polega on na zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości, czyli umowy rozporządzającej.
Nadmienić warto, że do niewykonania pierwokupu ustawowego przez podmiot uprawniony może dojść w dwojaki sposób. Podmiot ten może zawiadomić na piśmie, że nie korzysta z przysługującego mu prawa. Może jednak zachować się biernie, rezygnując z wykonania pierwokupu w sposób milczący. Według art. 598 § 2 k.c. prawo pierwokupu można wykonać w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia. Przekroczenie tego terminu oznacza rezygnację z wykonania tego prawa.
Umowę sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu notariusze często określają „warunkową umową sprzedaży”. Przymiotnik „warunkowa” informuje, że w danej umowie sprzedaży nie doszło do przeniesienia własności nieruchomości. Dojdzie do tego dopiero w przyszłości na mocy odrębnej umowy przenoszącej własność, zawartej po ziszczeniu się owego warunku.
Konstrukcja prawna warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości na tle zakazu przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku albo terminu
Wbrew pozorom umowa sprzedaży nieruchomości zawarta pod warunkiem nie narusza art. 157 § 1 k.c. Przepis ten zakazuje przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku. Umowa taka nie przenosi jednak własności nieruchomości, a jedynie zobowiązuje zbywcę do jej późniejszego bezwarunkowego przeniesienia.
W przypadku ziszczenia się warunku zastrzeżonego w takiej umowie zostaje zawarta druga umowa, tzn. umowa przenosząca własność (rozporządzająca). Ta druga umowa nie może zawierać już żadnych warunków, gdyż naruszałoby to art. 157 § 1 k.c. Na mocy tej drugiej umowy własność nieruchomości musi przejść na nabywcę bezwarunkowo.
Druga umowa jest zazwyczaj bardzo lakoniczna. Najczęściej ogranicza się do stwierdzenia, że zbywca przenosi na nabywcę własność nieruchomości, na co nabywca wyraża zgodę.