Umowa przedwstępna w obrocie nieruchomościami
Geneza umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna (pactum de contrahendo) znana była już prawu przedwojennemu. Kodeks zobowiązań z 1933 roku w art. 62 definiował ją jako umowę, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Dla ważności umowy przedwstępnej koniecznym było określenie w niej istotnych postanowień przyszłej umowy oraz terminu jej zawarcia.
W przypadku uchylenia się strony zobowiązanej od zawarcia umowy sąd mógł wyznaczyć zobowiązanemu termin do jej zawarcia. W razie niezawarcia umowy w tem terminie prawomocny wyrok był równoznaczny z jej zawarciem. Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przedawniało się z upływem roku od chwili, kiedy umowa miała być zawarta.
Umowa przedwstępna we współczesnym prawie polskim
Powyższa koncepcja umowy przedwstępnej przetrwała w prawie polskim do chwili obecnej. Mocą art. 389 § 1 k.c. przez umowę przedwstępną rozumie się umowę, w której strony, a niekiedy tylko jedna z nich, zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innej umowy. W umowie tej zamieszcza się istotne postanowienia umowy, która ma zostać zawarta w przyszłości. Tę przyszłą umowę określa mianem umowy przyrzeczonej. Jej zawarcie zostaje bowiem przyrzeczone w umowie przedwstępnej. Strony umowy przedwstępnej przyrzekają sobie, że zawrą w przyszłości konkretną umowę na konkretnych warunkach. Z tego powodu umowę przedwstępną określa się niekiedy umową przyrzeczenia. Z jurydycznego punktu widzenia nieprawidłowe jest natomiast nazywanie jej „umową wstępną”, choć z semantycznego punktu widzenia termin ten brzmi logicznie.
Treść umowy przedwstępnej
W umowie przedwstępnej określa się istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Chodzi tu o postanowienia istotne przedmiotowo, bez których umowa danego typu nie może dojść do skutku (essentialia negotii), jak i postanowienia istotne podmiotowo, których zamieszczenie wynika nie z nakazu ustawy, lecz z woli stron (accidentalia negotii).
Celem umowy przedwstępnej jest doprowadzenie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Umową przedwstępną można poprzedzić zawarcie każdej przyszłej umowy. Dla przykładu, zawarcie umowy sprzedaży można poprzedzić zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży. Zawarcie umowy zamiany można poprzedzić zawarciem przedwstępnej umowy zamiany. Zawarcie umowy darowizny można poprzedzić zawarciem przedwstępnej umowy darowizny, itd. Pamiętać tylko trzeba, aby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej danego typu. Chodzi o to, aby przedwstępna umowa sprzedaży zawierała istotne postanowienia umowy sprzedaży, przedwstępna umowa zamiany zawierała istotne postanowienia umowy zamiany, zaś przedwstępna umowa darowizny zawierała istotne postanowienia umowy darowizny.
W umowie przedwstępnej zwyczajowo określa się termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie jest to jednak niezbędne dla ważności tej umowy. Jeżeli w umowie przedwstępnej terminu nie określono, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. W przypadku gdy obie strony są do tego uprawnione, a każda z nich wyznaczyła inny termin zawarcia tej umowy, wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie w tym zakresie. W razie niewyznaczenia w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać jej zawarcia (art. 389 in fine k.c.).
Skutek zawarcia umowy przedwstępnej
Wbrew powszechnemu przekonaniu, strony zawierające przedwstępną umowę zbycia nieruchomości, np. przedwstępną umowę sprzedaży, zamiany czy darowizny, nie zobowiązują się do przyszłego przeniesienia własności nieruchomości, lecz jedynie do zawarcia w przyszłości umowy, w której dopiero zobowiążą się do przeniesienia własności. Umowa przedwstępna nie ma zatem charakteru umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Nie obliguje ona właściciela nieruchomości do przeniesienia własności, a jedynie do zawarcia w przyszłości umowy, w której zobowiąże się on do jej przeniesienia. Zobowiązanie do przeniesienia własności wynikać będzie dopiero z umowy przyrzeczonej, tzn. ze wspomnianej wyżej umowy sprzedaży, zamiany, czy darowizny.
Wygaszenie roszczeń z umowy przedwstępnej
Zawarcie umowy przyrzeczonej z reguły wygasza umowę przedwstępną. Strony związane są już postanowieniami umowy przyrzeczonej. Postanowienia te mogą być jednak odmienne od postanowień umowy przedwstępnej. Stronom przysługuje prawo do ukształtowania wiążącego je stosunku prawnego według własnego uznania. Nie ma przeszkód, aby określony w umowie przedwstępnej termin wydania nieruchomości lub zapłacenia ceny uległ w umowie przyrzeczonej skróceniu albo wydłużeniu. Zdarza się, że zmianie ulega nawet cena nieruchomości. Zmianę postanowień umowy przedwstępnej powinny zaakceptować obie strony. Przyjmuje się, że zawarcie umowy przyrzeczonej na warunkach odmiennych od przyjętych w umowie przedwstępnej przesądza o tej akceptacji.
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi tu o odszkodowanie w granicach ujemnego interesu umownego. Pod pojęciem tym rozumie się przede wszystkim rzeczywistą stratę (damnum emergens) poniesioną przez tę osobę. Artykuł 390 § 1 k.c. stanowi in fine, że strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres tego odszkodowania.
Zadatek
Przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży kupujący przekazuje zazwyczaj sprzedającemu zadatek. Stanowi on dodatkowe zastrzeżenie umowne dyscyplinujące strony do wykonania umowy. Zadatek przybiera najczęściej postać kwoty pieniężnej . Nie ma jednak przeszkód, aby jako zadatek została przekazana jakaś wartościowa rzecz, np. złoty zegarek.
Przepisy prawa nie regulują wysokości zadatku, ale w praktyce obrotu nieruchomościami przyjęło się, że wynosi on zazwyczaj około 10% ceny. Według art. 394 § 1 k.c. w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać wypłacenia jej sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to, że zadatkiem ryzykują obie strony, a nie tylko strona, która go wręczyła. Strony mogą jednak umówić się inaczej.
Zadatek jest czynnością prawną realną. Oznacza to, że powinien być przekazany przy zawarciu umowy przedwstępnej. Aktualnie przyjmuje się, że można go przekazać z nieznacznym opóźnieniem, np. w dniu następnym. W razie wykonania umowy przedwstępnej, tzn. zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zadatek zostaje zazwyczaj zaliczony na poczet ceny.
W przypadku rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Podobnie w razie niewykonania umowy wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony (art. 394 § 3 k.c.).