Charakter wpisu własności nieruchomości do księgi wieczystej
Pojęcie wpisu deklaratywnego i konstytutywnego
Charakter wpisu własności nieruchomości do księgi wieczystej to zagadnienie dość złożone. Przede wszystkim przypomnieć trzeba, że wpis do księgi wieczystej jest orzeczeniem sądu. Ma on zatem doniosłe znaczenie prawne.
Istnieją dwa rodzaje wpisów. Są to wpisy o charakterze deklaratywnym (deklaratoryjnym) oraz konstytutywnym (prawotwórczym).
Wpisy o charakterze deklaratywnym nie tworzą nowego stanu prawnego, a jedynie potwierdzają stan prawny zaistniały na skutek zajścia jakiegoś zdarzenia prawnego. Deklarują jedynie istnienie określonego prawa. Właśnie dlatego nazywamy je deklaratywnymi lub deklaratoryjnymi.
Wpisy o charakterze konstytutywnym to takie, które konstytuują, czyli tworzą nowy stan prawny. Dlatego nazywamy je zamiennie prawotwórczymi.
Zasada wpisu własności nieruchomości w ujęciu historycznym
Wpisy do ksiąg hipotecznych miały pierwotnie w Polsce charakter prawotwórczy. Obowiązywała w tym zakresie tzw. zasada wpisu. Formułował ją art. 5 Prawa hipotecznego z 1818 r. Przepis ten stanowił, że prawo rozporządzania nieruchomością uzyskuje się przez wciągnięcie tytułu nabycia do księgi hipotecznej. Dedukowano zatem, że skoro nieruchomością może rozporządzać tylko właściciel, a prawo do rozporządzania nabywa się z chwilą wpisu, to prawo własności nieruchomości nabywa się również z chwilą wpisu.
Powyższa konstatacja oznaczała, że akt notarialny stanowił jedynie tytuł do przejścia prawa własności (titulus adquiren-di dominii). Faktyczne przejście własności (modus adquirendi dominii) następowało dopiero z chwilą dokonania wpisu. Wywoływał on skutek rzeczowy, zwany rozporządzającym.
Właśnie powiązanie skutku czynności prawnej z dokonaniem wpisu w odpowiednim rejestrze publicznym, takim jak księga gruntowa, hipoteczna, czy wieczysta, określa się w nauce prawa mianem zasady wpisu.
Charakter wpisu własności nieruchomości we współczesnym prawie polskim
Współczesny ustawodawca polski odstąpił od zasady wpisu. W obecnym reżimie prawnym zasadą jest, że własność nieruchomości nabytej w drodze czynności prawnej przechodzi na nabywcę już z chwilą podpisania aktu notarialnego. Wpis do księgi wieczystej ma charakter jedynie deklaratywny. Oznacza to, że nieruchomość może zostać ponownie zbyta nawet tego samego dnia. Nabywca nieruchomości nie musi czekać aż zostanie wpisany do księgi wieczystej.
Wyjątkiem od powyższej reguły jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. Wpis do księgi wieczystej ma w tym przypadku charakter konstytutywny (prawotwórczy). Wynika to z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, że do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Obowiązuje w tym zakresie wspomniana wyżej zasada wpisu.
Konstytutywność wpisu odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej występuje jedynie przy pierwszym wpisie. Po założeniu dla lokalu księgi wieczystej i wpisaniu w niej pierwszego właściciela, wpis każdego następnego właściciela ma już charakter deklaratywny. Oznacza to, że każdy kolejny właściciel może rozporządzać lokalem przed uzyskaniem wpisu na swoją rzecz.
Lokal z założoną księgą wieczystą może zostać zbyty wielokrotnie nawet jednego dnia. Wystarczy, aby każdy kolejny zbywca udokumentował wypisem aktu notarialnego fakt nabycia lokalu od poprzednika.
Deklaratywność wpisu w kontekście rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej
Deklaratywność wpis własności nieruchomości umożliwia szybki obrót nieruchomościami. Sprawia bowiem, że nabywca nieruchomości może ją zbyć bez oczekiwania na wpisanie go do księgi wieczystej.
Z drugiej jednak strony, transakcja taka jest ryzykowna dla kolejnego nabywcy, tzn. osoby nabywającej nieruchomość od zbywcy do księgi niewpisanego. Osoba taka nie jest chroniona rękojmią wary publicznej ksiąg wieczystych sformułowaną w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Powyższy przepis stanowi, że w razie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył własność przez czynność z osobą uprawnioną według treści księgi. Wynika z niego, że nabycie nieruchomości od osoby ujawnionej w księdze wieczystej jako właściciel jest skuteczne nawet wówczas, gdy osoba ta została wpisana do księgi na skutek błędu.
Rękojmia nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, a jest nim ten, kto wiedział, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Z powyższych regulacji wynika, że bezpieczniej jest kupić nieruchomość od osoby wpisanej do księgi wieczystej, mimo dopuszczalności jej kupna od osoby, która dopiero oczekuje na swój wpis.