Wiarygodność księgi wieczystej
Wiarygodność księgi wieczystej jako rezultat zasady domniemania prawdziwości jej wpisów
Z zasady domniemania prawdziwości trści księgi wieczystej wynika jej wiarygodność. Domniemanie to nie oznacza jednak, że wpisy w księdze wieczystej zawsze odzwierciedlają prawdę.
Wręcz przeciwnie. Księgi wieczyste zawierają często informacje nieprawdziwe. Powodów tego niepożądanego stanu faktycznego może być wiele. Do najczęstszych należą błędy notariuszy sporządzających akty notarialne. Źródłem nieprawidłowych wpisów bywają niekiedy błędy w dokumentach urzędowych. Zdarza się, że błąd jest wynikiem nieuwagi sędziego dokonującego wpisu.
Problem polega jednak na tym, że zgodnie z art. 6268 § 6 kodeksu postępowania cywilnego wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem sądu. Oznacza to, że sąd dokonujący wpisu wydaje w tym zakresie orzeczenie. W razie braku zaskarżenia staje się ono prawomocne. Dokonany wpis korzysta wówczas z domniemania prawdziwości wynikającego z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.) Przepis ten nakazuje domniemywać (zakładać, przyjmować a priori), że prawo ujawnione w księdze wieczystej zostało do niej wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, zaś prawo wykreślone nie istnieje.
Z powyższej normy wynika, że każda informacja dotycząca stanu prawnego nieruchomości wpisana do księgi wieczystej korzysta z domniemania prawdziwości. Dotyczy to także informacji z księgi wykreślonej. Na tym właśnie polega zasada domniemania prawdziwości wpisów. Nie jest ona jednak tożsama z zasadą rękojmi (gwarancji) wiary publicznej księgi wieczystej.
Istota rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
Zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych statuuje art. 5 u.k.w.h. Stanowi on, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej rozciąga parasol ochronny nad osobą, która działając w zaufaniu do księgi wieczystej, a więc w zaufaniu do sądu, który dokonał w niej wpisów, np. kupiła nieruchomość od oszusta bezpodstawnie wpisanego do księgi wieczystej jako właściciel. Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej chroni takiego nabywcę przed wszelkimi roszczeniami. Warunkiem jest, aby nabywca działał w dobrej wierze, tzn. nie wiedział, że w księdze wieczystej wpisany jest oszust. Nabycie własności nieruchomości będzie wówczas skuteczne, chociaż zbycie dokonane zostało przez osobę faktycznie nieuprawnioną.
Podsumowanie
Reasumując, zasada domniemania prawdziwości wpisów w księgach wieczystych nakazuje domniemywać, że zamieszczone tam wpisy odpowiadają prawdzie (art. 3 u.k.w.h.). Jeżeli jednak są one błędne, to właściciel nieruchomości możne w każdej chwili złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o ich korektę. Może to być np. wniosek o wykreślenie osoby bezpodstawnie wpisanej jako właściciel nieruchomości i wpisanie w to miejsce wnioskodawcy będącego faktycznym właścicielem. Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające tytuł własności.
Jeżeli jednak przed złożeniem wniosku o korektę wpisu osoba bezpodstawnie wpisana zdąży dokonać sprzedaży nieruchomości na rzecz nabywcy, który nie wiedział o błędnym wpisie, a więc działał w dobrej wierze, sprzedaż będzie skuteczna. Kupującego ochroni rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej (art. 5 u.k.w.h.).
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych łamie fundamentalną zasadę prawa cywilnego nemo plus iuris. Zasada ta głosi, że nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw niż sam posiada. Wbrew tej zasadzie, osoba błędnie wpisana do księgi wieczystej przeniesie skutecznie na kupującego własność nieruchomości, mimo tego, że prawo własności jej nie przysługiwało. W sytuacji takiej faktyczny właściciel nieruchomości już jej nie odzyska. Będzie musiał zadowolić się możliwością skierowania roszczeń do nieuczciwego sprzedawcy, który wzbogacił się jego kosztem.
prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny