Zasiedzenie nieruchomości
22 lutego, 2024

profesor Ryszard Strzelczyk

Kancelaria Prawna

mail: radca.prawny.strzelczyk@gmail.com

mobile: 512 362 632

Zasiedzenie nieruchomości

Pojęcie zasiedzenia

Zasiedzenie (usucapio) jest jedną z instytucji dawności. Istotą tych instytucji jest regulacja nabycia bądź utraty jakiegoś prawa na skutek upływu czasu, połączonego z zaniechaniem działania podmiotu uprawnionego. Do grupy tej zalicza się również przemilczenie, przedawnienie oraz prekluzję, np. prekluzję dowodową w procesie cywilnym.

Zasiedzenie polega na nabyciu własności rzeczy na skutek jej długotrwałego posiadania. Musi to być jednak posiadanie samoistne, zwane właścicielskim, tzn. takie, w którym władający daną rzeczą zachowuje się w stosunku do niej tak jak właściciel, czyli traktuje ją jak swoją własność.

Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa. Oznacza to, że do nabycia własności rzeczy w tym trybie nie jest wymagane dokonanie jakiejkolwiek czynności prawnej.

Cel zasiedzenia

Celem zasiedzenia jest usunięcie utrzymującej się przewlekle sprzeczności pomiędzy faktycznym stanem władania, a stanem prawnym. Dokonuje się tego właśnie przez przyznanie własności rzeczy osobie faktycznie i długotrwale nią władającej. Oznacza to, że posiadacz samoistny niebędący dotychczas właścicielem rzeczy staje się jej właścicielem wyłącznie na skutek długotrwałego samoistnego (właścicielskiego) posiadania.

Powyższe rozwiązanie oznacza obowiązek wykonywania przez właściciela uprawnień właścicielskich pod rygorem ich utraty.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Przepis art. 172 k.c. stanowi, że posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, nawet wówczas, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z powyższego przepisu wynika, że do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia muszą ziścić się łącznie dwie przesłanki, tj.: 1) samoistne i nieprzerwane posiadanie oraz 2) upływ zakreślonego ustawą terminu jego trwania.

Podkreślić trzeba, że okoliczność, czy posiadacz nabył posiadanie nieruchomości w dobrej, czy też w złej wierze, wywiera wpływ jedynie na długość okresu posiadania niezbędnego do nabycia własności, a nie na samą możliwość jej nabycia.

Posiadacz, który wszedł w posiadanie nieruchomości w dobrej wierze nabędzie jej własność po 20 latach nieprzerwanego samoistnego posiadania. Posiadacz, który wszedł w posiadanie nieruchomości w złej wierze, nabędzie jej własność dopiero po 30 latach. W jednym i drugim przypadku nabycie własności jednak nastąpi.

Doliczenie okresu posiadania poprzednika

Jeżeli w czasie biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania samoistnego nieruchomości, nowy posiadacz samoistny może doliczyć do czasu swojego posiadania samoistnego, czas posiadania samoistnego swego poprzednika. Dotyczy to także sytuacji, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Oznacza to, że czas zasiedzenia poprzednika dolicza się do czasu zasiedzenia następcy (tempora autoris et successoris coniunguntur).

Dla przykładu, jeżeli w danych okolicznościach zasiedzenie nieruchomości następuje po 20 latach, a spadkodawca był jej posiadaczem samoistnym przez 15 lat, to spadkobierca nabędzie własność nieruchomości już po 5 latach samoistnego posiadania. Można zatem powiedzieć, że posiadanie samoistne, choć jest tylko stanem faktycznym, jest w tym przypadku niejako dziedziczne.

Jak już zostało powiedziane, długość okresu, po upływie którego posiadacz nieruchomości nabędzie jej własność, uzależniona jest od tego, czy uzyskał posiadanie w dobrej czy w złej wierze. Chodzi tu o chwilę uzyskania posiadania. Okoliczności późniejsze nie mają jurydycznego znaczenia. Dlatego też, samoistny posiadacz nieruchomości w dobrej wierze, który na skutek późniejszych okoliczności stał się posiadaczem w złej wierze, nabędzie własność nieruchomości już po 20 latach. Obowiązuje tu zasada, według której późniejsza zła wiara nie szkodzi (mala fides superveniens non nocet).

Jest to zasada odmienna od obowiązującej przy nabywaniu przez zasiedzenie własności rzeczy ruchomej. W tamtym bowiem przypadku przesłanką nabycia własności w drodze zasiedzenia jest istnienie dobrej wiary przez cały 3-letni okres niezbędny do zasiedzenia rzeczy ruchomej.

Dobra i zła wiara

Przepisy prawa cywilnego nie definiują dobrej i złej wiary. Pojęcia te mają charakter klauzul generalnych. Daje to znaczny luz interpretacyjny w ocenie okoliczności faktycznych. Kwalifikacja posiadania według kryterium dobrej czy złej wiary ma więc charakter oceny. Może być ona w niektórych stanach faktycznych sporna.

Nie ulega jednak wątpliwości, że wejście w posiadanie nieruchomości przy użyciu siły lub w drodze przestępstwa, traktowane będzie zawsze jako uzyskanie posiadania w złej wierze. Natomiast dobrą wiarę przyjmuje się w przypadku posiadacza, który z przyczyn usprawiedliwionych okolicznościami, a zatem bez niedbalstwa, nie wie o tym, że prawo własności mu nie przysługuje.

Własność nieruchomości przez zasiedzenie może nabyć zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. W przypadku osoby fizycznej bez znaczenia jest posiadanie przez nią zdolności do czynności prawnych. Wynika to z faktu, że nabycie własności w drodze zasiedzenia następuje z mocy prawa, a zatem nie wymaga dokonania czynności prawnej.

Zasiedzenie części nieruchomości oraz innych praw

Przez zasiedzenie nabywana jest najczęściej własność całej nieruchomości. Jednakże w przypadku samoistnego współposiadania nieruchomości przez kilka osób możliwe jest zasiedzenie ułamkowej części nieruchomości.

Dopuszczalne jest nabycie tą drogą użytkowania wieczystego, odrębnej własności budynku oraz odrębnej własności lokalu, jeżeli prawa te zostały już wcześniej ustanowione.

Można w drodze zasiedzenia nabyć służebność gruntową. W sytuacji takiej stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu przez zasiedzenie własności nieruchomości. Powinna to być jednak służebność czynna, polegająca na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, np. studni lub utwardzonej drogi. Nie można nabyć tą drogą służebności biernej, np. służebności widoku.

Wpływ zasiedzenia nieruchomości na jej obciążenia

Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia uznawane jest za nabycie pierwotne. Nie powoduje ono jednak wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość, takich jak np. służebności gruntowe.

Jest to wyjątek od zasady, że w wypadku nabycia pierwotnego, własność rzeczy przechodzi na nabywcę w stanie wolnym od obciążeń. U podstaw tego rozwiązania leży fakty, że wykonywanie posiadania skierowane jest przeciwko właścicielowi rzeczy, a nie przeciwko osobom, którym przysługują do tej rzeczy prawa rzeczowe ograniczone. Utrata własności przez właściciela nie powinna zatem skutkować utratą ograniczonych praw rzeczowych przez te osoby.

Sposób stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy samego prawa z chwilą upływu okresu samoistnego posiadania określonego w ustawie. Nowy właściciel nie posiada jednak żadnego urzędowego dokumentu potwierdzającego ten fakt. Powinien zatem wystąpić do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości z wnioskiem o wydanie postanowienia o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Postępowanie sądowe toczy się w trybie nieprocesowym. Sąd stwierdza nabycie własności nieruchomości po przeprowadzeniu rozprawy, wydając w tym zakresie postanowienie. Służy na nie środek zaskarżenia w postaci apelacji. Od postanowienia sądu drugiej instancji przysługuje skarga kasacyjna Sądu Najwyższego.

Postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny. Potwierdza ono jedynie stan własności. Na jego podstawie możliwe jest ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej. W postanowieniu wskazuje się datę, z jaką nastąpiło zasiedzenie.

Pamiętać trzeba, że zasiedzenie jest sposobem nabycia nieruchomości cudzej. Nie można go wykorzystywać jako środek do uzyskania tytułu własności przez właściciela nieruchomości mającego jedynie trudności w wykazaniu przysługującego mu prawa.

Gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania małżeńskiej wspólności ustawowej, własność nieruchomości nabyta przez jednego ze współmałżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólności ustawowej.

Czy zasiedzenie nieruchomości jest zgodne z Konstytucją

Na podstawie powołanego wyżej art. 172 k.c. dotychczasowy właściciel nieruchomości traci prawo własności, czyli prawo chronione konstytucyjnie. Nasuwa się zatem pytanie, czy przepis ten nie narusza Konstytucji RP?

Odpowiedzi na powyższe pytanie udzielił Trybunału Konstytucyjnego w wyroku z dnia 14.12.2005 r., SK 61/03, w którym wyjaśnił, że powołany art. 172 k.c. jest zgodny z przepisami Konstytucji RP.

prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny