Zadatek i zaliczka przy sprzedaży nieruchomości
15 lutego, 2024

profesor Ryszard Strzelczyk

Kancelaria Prawna

mail: radca.prawny.strzelczyk@gmail.com

mobile: 512 362 632

Zadatek i zaliczka przy sprzedaży nieruchomości

Pojęcie i wysokość zadatku

Sprzedaż nieruchomości bardzo często poprzedzana jest umową przedwstępną. Zobowiązuje ona strony do zawarcia w przyszłości ostatecznej (definitywnej) umowy sprzedaży, zwanej „umową przyrzeczoną”. Termin „przyrzeczona” bierze się stąd, że jest to umowa, którą strony „przyrzekły sobie” zawrzeć w umowie przedwstępnej.

Przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży kupujący przekazuje najczęściej sprzedającemu zadatek (łac. arra). Stanowi on dodatkowe zastrzeżenie umowne dyscyplinujące strony do wykonania umowy. Współcześnie zadatek przybiera najczęściej postać określonej sumy pieniężnej. Nie ma jednak przeszkód, aby jako zadatek przekazać jakąś rzecz, np. złoty pierścionek lub sygnet.

Żaden przepis prawa nie określa wysokości zadatku. Zwyczajowo przyjmuje się, że przy sprzedaży nieruchomości wynosi on ok. 10% ceny.

Geneza i charakter prawny zadatku

Charakter prawny zadatku jest dość niejasny. Pierwotnym źródłem tej niejasności było niejednolite podejście do zadatku jurystów rzymskich.

Początkowo, tzn. w rdzennym prawie rzymskim opisanym przez Gaiusa, zadatek traktowano jako dowód zawarcia kontraktu (arra confirmatoria). Po wykonaniu umowy, zadatek podlegał zwrotowi albo zaliczeniu na poczet ceny. Za niewykonanie umowy groziła infamia.

W okresie późniejszym, tj. w prawie justyniańskim, przyjęto grecką (hellenistyczną) koncepcję zadatku jako instrumentu dającego możliwość jednostronnego odstąpienia od umowy. Jeżeli odstąpił kupujący, to sprzedający zatrzymywał zadatek, a niesprzedaną rzecz mógł zbyć innej osobie. W przypadku odstąpienia sprzedającego, musiał on zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Oznaczało to, że zadatek zaczął pełnić, oprócz funkcji dowodowej (arra confirmatoria), również funkcję kary umownej za dozwolone jednostronne odstąpienie od umowy (arra poenalis). Określano ją także karą za zawód z powodu niedojścia do zawarcia umowy (arra poenitentialis).

Opisany wyżej dychotomiczny charakter zadatku sprawia, że pojmuje się go odmiennie w różnych systemach prawnych. Zdarza się, że interpretuje się go niejednolicie nawet w obrębie tego samego systemu prawnego.

W doktrynie prawa polskiego jeszcze niedawno dominował pogląd, że zadatek, ewentualnie zwrotna wypłata jego dwukrotności, stanowią surogat odszkodowania za niewykonanie umowy przez jedną ze stron. Uznawano zatem, że niedopuszczalne jest dochodzenie odszkodowania przewyższającego te kwoty.

W uchwale z dnia 25.6.2009 r., III CZP 39/09, Sąd Najwyższy zajął jednak w tej kwestii stanowisko odmienne. Wyjaśnił bowiem, że w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości.

Chwila przekazania zadatku

Zadatek jest czynnością prawną realną. Przy zawieraniu umowy powinien być faktycznie (realnie) przekazany, a nie jedynie obiecany, a dany dopiero później, np. następnego dnia. Konkluzja taka wynika z brzmienia art. 394 § 1 k.c. Przepis ten mówi o zadatku „danym przy zawarciu umowy”. Można z niego wysnuć wniosek, że kwota wręczona sprzedającemu już po zawarciu umowy nie powinna być traktowana za uiszczoną tytułem zadatku.

Taka też była dawniej linia orzecznicza Sądu Najwyższego. Potwierdzały ją liczne wyroki. Sąd Najwyższy wyjaśniał, że kwota zapłacona po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nie może być uznana za zadatek w rozumieniu art. 394 § 3 k.c., a jedynie jako świadczenie na poczet ceny. Wobec niedojścia do skutku umowy sprzedaży, kwota ta traktowana była jako świadczenie nienależne. Wierzyciel uzyskiwał roszczenie o jego zwrot.

Powyższe skrajnie formalistyczne podejście do momentu przekazania zadatku nie wytrzymało próby czasu. Kodeks cywilny uchwalony był w 1964 r., a więc w czasach, gdy posługiwano się głównie gotówką.

W dobie dominacji elektronicznych środków płatniczych trudno oczekiwać od nabywcy nieruchomości przekazania zadatku gotówką. Pamiętać trzeba, że zwyczajowy 10% zadatek, to przy nabywaniu nieruchomości z reguły kilkadziesiąt tysięcy złotych. Poruszanie się po mieście z taką kwotą jest nielogiczne i niebezpieczne.

Dlatego też z aprobatą należy odnieść się do zmiany stanowiska Sądu Najwyższego w omawianej tu kwestii. W wyroku z dnia 8.2.2008 r., I CSK 328/07, Sąd Najwyższy przyjął bowiem, że zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony.

Stanowisko to „ucywilizowało” przebieg umów przedwstępnych. Umożliwiło przekazanie zadatku w formie bezgotówkowej i to po zawarciu umowy przedwstępnej. W praktyce odbywa się to w ten sposób, że po podpisaniu umowy przedwstępnej, osoba kupująca nieruchomość dokonuje przelewu drogą internetową albo składa dyspozycję przelewu osobiście w banku. Powinno to jednak następować w miarę szybko, najlepiej tego samego dnia albo w dniu następnym.

Losy zadatku w razie wykonania umowy

Przepis art. 394 § 1 k.c. stanowi, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie jej niewykonania przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Z powyższej regulacji wynika, że kwotą równą wysokości zadatku ryzykują obie strony. Jeżeli z zawarcia umowy sprzedaży zrezygnuje kupujący, to zadatek przypadnie sprzedającemu. Jeżeli umowy nie wykona sprzedający, to kupujący będzie miał roszczenie o wypłatę sumy stanowiącej dwukrotność wpłaconego zadatku.

Zauważyć trzeba, że art. 394 § 1 k.c. ma charakter dyspozytywny (ius dispositivum). Norma prawna wyrażona w tym przepisie obowiązuje tylko „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju”. Oznacza to, że strony mogą umówić się inaczej. Dla przykładu, mogą ustalić przepadek na rzecz zawiedzionego sprzedającego tylko połowy zadatku albo wypłatę niedoszłemu kupującemu jego trzykrotności, zamiast dwukrotności.

W razie wykonania umowy przedwstępnej, tzn. zawarcia umowy sprzedaży, zadatek zostaje najczęściej zaliczony na poczet ceny. Nielogicznym, choć prawnie dopuszczalnym, byłoby zwrócenie go kupującemu i żądanie od niego zapłaty całej ceny.

W przypadku zgodnego rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji niewykonania umowy na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. Przesądza o tym art. 394 § 3 k.c.

Istota zaliczki

W przedwstępnych umowach sprzedaży nieruchomości często pojawiają się postanowienia dotyczące wpłacenia zaliczki. Różni się ona od zadatku tym, że podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Strona, która przyjęła zaliczkę (zaliczkobiorca) powinna ją zwrócić w pełnej kwocie, nawet wówczas, gdy przyczyna niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej leży po stronie osoby, która zaliczkę dała (zaliczkodawcy).

Anologicznie zaliczkodawcy nie przysługuje żądanie sumy stanowiącej dwukrotność wpłaconej zaliczki w sytuacji, gdy to zaliczkobiorca nie wywiązał się z umowy. Zaliczkodawca otrzymuje zwrot zaliczki w wysokości wpłaconej.

Zadatek i zaliczka w jednej umowie przedwstępnej

Przy zakupie nieruchomości zdarza się niekiedy, że w umowie przedwstępnej znajdują się zarówno postanowienia dotyczące zadatku, jak i zaliczki. Następuje to wówczas, gdy w ramach umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu znaczną kwotę, której strony nie zamierzają w całości poddać skutkom zadatku.

Dla przykładu, kupujący przekazuje sprzedającemu 50% ceny nieruchomości, z czego 10% stanowi zadatek podlegający skutkom wynikającym z art. 394 k.c., czyli podlegający sankcji przepadku lub wypłaty podwójnej. Pozostałe 40% ceny stanowi natomiast zaliczkę niepodlegającą tej sankcji, która zostanie kupującemu zwrócona w wysokości nominalnej w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży. Przekazanie sprzedającemu jako zadatku kwoty równej połowie ceny stanowiłoby nadmierne ryzyko dla obu stron.

prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny