Własność lokali na wygasłym użytkowaniu wieczystym
Niejasny los lokali na gruntach użytkowanych wieczyście
Jeszcze niedawno niejasno jawiła się trwałość własności lokalu położonego w budynku stojącym na gruncie użytkowanym wieczyście. Nasuwało się bowiem pytanie, czy własność ta wygasa wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego? Czy w ogóle możliwe jest ustanie użytkowania wieczystego, jeżeli trwa na nim odrębna własność lokali?
Źródłem powyższych kontrowersji jest art. 235 § 2 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Niektórzy autorzy uważali, że skoro własność całego budynku jest prawem związanym z całym użytkowaniem wieczystym, to własność części budynku, czyli lokalu, jest prawem związanym z częścią użytkowania wieczystego, czyli z udziałem w tym prawie.
Przyjęcie powyższego poglądu prowadziło do konkluzji, że wygaśnięcie użytkowania wieczystego pociąga za sobą utratę przez właścicieli lokali prawa własności na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, będących właścicielem gruntu.
Była to konstatacja zaskakująca. Jej przyjęcie oznaczałoby, że na skutek ustania prawa terminowego, jakim jest użytkowanie wieczyste, wygasałoby prawo bezterminowe, jakim jest własność lokalu.
Rozbieżne judykaty Sądu Najwyższego
Orzecznictwo Sądu Najwyższego było w omawianej materii niejednolite, a w zasadzie rozbieżne.
W postanowieniu z 30.10.2008 r., IV CSK 234/08, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że upływ terminu, na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali na tej nieruchomości. Zdaniem Sądu Najwyższego z uwagi na fakt, że udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości jest przymusowo związany z własnością lokalu, będącą prawem głównym, dopóki trwa własność lokalu (prawo główne), nie może dojść do wygaśnięcia akcesoryjnego użytkowania wieczystego.
Odmienny pogląd przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z 3.9.2009 r., I CSK 6/09. Wyjaśnił w nim, że prawo własności lokalu jest prawem podrzędnym (związanym) w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu i wygasa wraz z wygaśnięciem tego użytkowania. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Najwyższy stwierdził, że prawo własności lokalu jest ograniczone w czasie, bowiem jego istnienie nie może przekraczać czasu trwania własności budynku, wygasającej wraz z wygaśnięciem wieczystego użytkowania.
Z pierwszego orzeczenia Sądu Najwyższego wynikało zatem, że odrębna własność lokalu nie wygasa na skutek upływu terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste, gdyż użytkowanie wieczyste nie może w takiej sytuacji wygasnąć. Z drugiego orzeczenia wynikał wniosek odmienny, że odrębna własność lokalu wygasa.
Teza drugiego orzeczenia jest daleko idąca. Jej przyjęcie oznaczałoby utratę własności lokalu na skutek wygaśnięcia ułamkowej części prawa użytkowania wieczystego gruntu. Na tle tego rozstrzygnięcia nasuwało się pytanie, czy rozwiązanie takie nie narusza konstytucyjnej ochrony własności.
Zakończenie sporu
Powyższy spór zakończyła uchwała Sadu Najwyższego z 25.8.2017 r. III CZP 11/17. Stwierdzono w niej, że: „Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie”.
Z uchwały tej wynika, że właściciele lokali znajdujących się w budynkach posadowionych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste mogą spać spokojnie. Nie grozi im utrata własności lokali w przypadku upływu terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste gruntu. Upływ tego terminu jest dla bytu odrębnej własności lokali obojętny.
Uchwała zakończyła błędną praktykę zamykania przez sądy wieczystoksięgowe ksiąg lokalowych na skutek upływu terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste. Jeżeli do tego jednak już doszło, to właściciel lokalu powinien złożyć wniosek o ponowny wpis. Może to uczynić w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane może żądać usunięcia niezgodności, czyli żądać dokonania wpisu.
Należy mieć nadzieję, że problemy związane z użytkowaniem wieczystym będą powoli zanikać. Współczesny ustawodawca dąży bowiem do wyeliminowania tej niespójnej instytucji z systemu prawa polskiego.