Pełnomocnictwo nieodwoływalne i niewygasające w obrocie nieruchomościami

Pojęcie pełnomocnictwa

Aby omówić pełnomocnictwo nieodwoływalne i niewygasające w obrocie nieuchomościami niezbędne jest wyjaśnienie pojęcia połnomocnictwa.

Otóż, czynność prawną można dokonać osobiście lub przez przedstawiciela. Przedstawicielem jest osoba, która działa w imieniu innej osoby na podstawie przepisów ustawy albo na podstawie oświadczenia tej osoby, zwanego pełnomocnictwem. W pierwszym przypadku osobę działającą w imieniu innej osoby nazywa się przedstawicielem ustawowym. Jest nią np. rodzic działający w imieniu małoletniego dziecka. W drugim przypadku osobę taką nazywa się pełnomocnikiem.

Z powyższego wynika, że pełnomocnictwo (mandatum) to umocowanie do działania w imieniu innej osoby oparte na złożonym przez nią oświadczeniu. Osobę udzielającą pełnomocnictwa nazywa się mocodawcą lub mandantem.

Pełnomocnictwo jest jednostronną czynnością prawną mocodawcy. Nie wymaga złożenia przez pełnomocnika oświadczenia o jego przyjęciu. Czynność prawna dokonana przez pełnomocnika traktowana jest tak, jakby dokonał jej osobiście mocodawca.

Rodzaje pełnomocnictw

Wyróżnia się pełnomocnictwa ogólne, rodzajowe i szczególne.

Pełnomocnictwo ogólne umocowuje mandanta do dokonywania czynności zwykłego zarządu, rozumianego jako załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją i utrzymaniem danej rzeczy, którą najczęściej jest nieruchomość.

Pełnomocnictwo rodzajowe upoważnia do dokonania w imieniu mocodawcy wielu czynności danego rodzaju. Może to być np. zakup w określonym czasie kilku samochodów osobowych lub kilku nieruchomości.

Pełnomocnictwo szczególne obejmuje umocowanie do dokonania w imieniu mocodawcy konkretnej czynności, np. zakupu konkretnego samochodu lub konkretnej nieruchomości.

Odmianą pełnomocnictwa rodzajowego jest pełnomocnictwo alternatywne. Obejmuje ono umocowanie do dokonania jednej czynności prawnej wybranej przez pełnomocnika spośród kilku wymienionych w pełnomocnictwie.

Do zastępowania mocodawcy przed sądem potrzebne jest pełnomocnictwo procesowe. Może zostać udzielone adwokatowi, radcy prawnemu lub osobie najbliższej. W przypadku niektórych spraw pełnomocnikiem procesowym może być także inny wyspecjalizowany podmiotom wskazany w ustawie. Materię tę reguluje art. 87 kodeksu postępowania cywilnego.

Pełnomocnictwo do zbycia lub nabycia nieruchomości

W piśmiennictwie dominuje pogląd, że do zbycia lub nabycia nieruchomości wymagane jest pełnomocnictwo szczególne, umocowujące pełnomocnika do dokonania konkretnej czynności prawnej polegającej na zbyciu lub nabyciu konkretnej nieruchomości.

Praktyka notarialna poszła jednak w innym kierunku. Większość notariuszy podejmuje się dokumentowania zbycia lub nabycia nieruchomości na podstawie pełnomocnictw rodzajowych, w których nie wskazano konkretnych nieruchomości. Sądy wieczystoksięgowe akceptują ten stan rzeczy i dokonują wpisów  nieruchomości zbytych lub nabytych na podstawie takich pełnomocnictw.

Forma pełnomocnictwa

Od treści pełnomocnictwa należy odróżnić jego formę.

Do zbycia lub nabycia nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego. Narzuca ją art. 99 § 1 kodeksu cywilnego (dalej k.c.). Według tego przepisu, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Wobec faktu, że do ważności czynności zbycia lub nabycia nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego, pełnomocnictwo do dokonania tych czynności wymaga zachowania tej samej formy.

Pełnomocnictwo nieodwoływalne jako szczególny typ pełnomocnictwa

Pełnomocnik działa w imieniu i w interesie mocodawcy. Zasadą jest, że mocodawca może go w każdym czasie odwołać. Od zasady tej istnieje jednak wyjątek.

Według art. 101 § 1 k.c. pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, chyba że mocodawca zrzekł się odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa.

Z powyższego przepisu wynika, że w niektórych przypadkach dopuszczalne jest zrzeczenie się przez mocodawcę prawa do odwołania pełnomocnictwa. Jest to konstatacja zaskakująca. Oznacza bowiem, że możliwa jest sytuacja, w której pełnomocnik kontynuuje działanie w imieniu mocodawcy wbrew jego woli.

Chodzi tu o przypadki, w których stosunek prawny łączący mocodawcę z pełnomocnikiem jest tak szczególny, że pełnomocnik nie może pokrzywdzić mocodawcy. Można nawet przyjąć, że pełnomocnik działa tu bardziej w imieniu własnym niż w imieniu mocodawcy.

Przykładem takiego stosunku prawnego jest warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi ustawowemu. Często na mocy takiej umowy sprzedający odbiera od kupującego całą cenę oraz wydaje mu nieruchomość. Nie może jednak przenieść na kupującego własności nieruchomości. Potrzebna jest do tego rezygnacja podmiotu uprawnionego z wykonania prawa pierwokupu. Podmiotem uprawnionym jest najczęściej gmina lub Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

W powyższej sytuacji sprzedający może udzielić kupującemu pełnomocnictwa do zawarcia w jego imieniu umowy przeniesienia własności. Czynność tę kupujący będzie mógł jednak dokonać dopiero po ziszczeniu się warunku umożliwiającego przeniesienie własności, czyli po nieskorzystaniu podmiotu uprawnionego z prawa pierwokupu.

Po ziszczeniu się powyższego warunku, kupujący już sam uda do notariusza w celu zawarcia umowy przeniesienia własności. W umowie tej oświadczy w imieniu sprzedającego, że przenosi na siebie własność nieruchomości. W imieniu własnym oświadczy, że wyraża na to zgodę, czyli własność przyjmuje.

Przedstawiony wyżej stan prawny nie należy do rzadkości. Stanowi on typowy przykład stosunku prawnego uzasadniającego złożenie przez mocodawcę oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odwołania pełnomocnictwa w trybie art. 101 § 1 k.c.

Pełnomocnictwo niewygasające z chwilą śmierci mocodawcy

Zasadą jest także, że pełnomocnictwo wygasa z chwilą śmierci mocodawcy. Skoro pełnomocnik działa w imieniu mocodawcy, a mocodawca zmarł, to brak jest podmiotu, w imieniu którego pełnomocnik miałby dalej działać.

Od zasady tej istnieje jednak wyjątek. Przepis art. 101 § 2 k.c. dopuszcza bowiem, aby w przypadku szczególnego stosunku prawnego sprzedający nieruchomość zastrzegł, że udziela pełnomocnictwa, które nie wygaśnie z jego śmiercią.

Pełnomocnictwa niewygasającego z chwilą śmierci mocodawcy, podobnie jak pełnomocnictwa nieodwoływalnego, można udzielić np. w związku z zawarciem opisanej wyżej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości objętej pierwokupem ustawowym. Skoro w ramach tej umowy sprzedający przyjął już od kupującego całą cenę nieruchomości, to nie ma nic niewłaściwego w tym, aby w razie śmierci sprzedającego dokończenia transakcji, tzn. przeniesienia własności nieruchomości na kupującego, dokonał sam kupujący. Będzie mógł to uczynić właśnie na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa niewygasającego.

Podkreślić trzeba, że dokończenie transakcji po śmierci sprzedającego nie pokrzywdzi jego spadkobierców. Do masy spadkowej wejdzie bowiem cena nieruchomości, którą sprzedający odebrał przed śmiercią od kupującego.

Nadużycia pełnomocnictw nieodwoływalnych i niewygasających z chwilą śmierci

Oświadczeń o zrzeczeniu się odwołania pełnomocnictwa lub o jego niewygasalności nie wolno nadużywać. Zastrzeżenia te nie wywołają skutków prawnych w przypadku braku przesłanek z art. 101 §1 i §2 k.c. Dla ich skuteczności niezbędne jest faktyczne istnienie w danej sytuacji przyczyn uzasadniających złożenie takich oświadczeń. Brak tych przyczyn oznacza, że udzielone pełnomocnictwo można w każdym czasie odwołać, a śmierć mocodawcy skutkuje jego wygaszeniem.

Za praktykę nieprawidłową należy uznać dokumentowanie przez notariuszy pełnomocnictw nieodwoływalnych i niewygasających przy okazji zawierania umów przedwstępnych, w których strony nie wywiązały się jeszcze w całości ze swoich zobowiązań. Pełnomocnictwa te można z reguły skutecznie odwołać, a śmierć mocodawcy powoduje ich wygaszenie.

Umowa przedwstępna nie jest warunkową umową sprzedaży. Umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia umowy sprzedaży, podczas gdy warunkowa umowa sprzedaży zobowiązuje do przeniesienia własności. W przypadku umowy warunkowej, w ramach której zapłacono już cenę i wydano nieruchomość, kupujący będący pełnomocnikiem sprzedającego nie ma możliwości zadziałania na jego szkodę. Wywiązał się już całkowicie ze swoich zobowiązań, tzn. zapłacił cenę i odebrał nieruchomość.

Stroną, która nie wywiązała się jeszcze całkowicie ze swojego zobowiązania jest sprzedający. Z powdu obiektywnej przeszkody prawnej w postaci prawa pierwokupu nie przeniósł on jeszcze na kupującego własności nieruchomości. Do dokonania tej czynności umocowuje zatem kupującego.

Po ziszczeniu się warunku umożliwiającego przeniesienie własności nieruchomości kupujący, będący pełnomocnikiem sprzedającego, jedynie zamknie sprzedaż. Uczyni to poprzez złożenie w imieniu sprzedającego oraz swoim własnym oświadczenia o przeniesieniu własności nieruchomości.

W przedstawionej tu sytuacji celem zastrzeżenia nieodwołalności lub niewygasalności pełnomocnictwa jest zabezpieczenie interesów kupującego. Wywiązał się on całkowicie ze swoich zobowiązań. Nie powinien zatem być już  dłużej zdany na „łaskę sprzedającego”, który do umowy przeniesienia własności może nie chcieć albo z powodu śmierci nie móc przystąpić.

prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny

Więcej na ten temat Ryszard Strzelczyk „Prawo nieruchomości” C.H. Beck Warszawa 2024

https://www.ksiegarnia.beck.pl/22268-prawo-nieruchomosci-z-testami-online-ryszard-strzelczyk?gad_source=1&gclid=CjwKCAjwnK60BhA9EiwAmpHZw20c1FtgXzPNqxbDyWV3W6gI3JsC1kItmxNzBN_92rZZyaKjAQcajhoC4zsQAvD_BwE