Zasiedzenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako swoiste novum w prawie polskim
Pojęcie zasiedzenia
Zasiedzenie (usucapio) jest jedną z instytucji dawności. Istotą tych instytucji jest regulacja nabycia bądź utraty jakiegoś prawa na skutek upływu czasu, połączonego z zaniechaniem działania podmiotu uprawnionego. Do grupy tej zalicza się również przemilczenie, przedawnienie oraz prekluzję, np. prekluzję dowodową w procesie cywilnym.
Zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności cudzej rzeczy albo innego prawa do cudzej rzeczy na skutek długotrwałego samoistnego posiadania tej rzeczy. Posiadanie samoistne określane jest niekiedy mianem posiadania właścicielskiego, a to dlatego, że osoba władająca rzeczą zachowuje się w stosunku do niej tak jak jej właściciel.
Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, co oznacza to, że do wystąpienia jego skutków nie jest wymagane dokonanie jakiejkolwiek czynności prawnej.
Cel zasiedzenia
Celem zasiedzenia jest usunięcie utrzymującej się przewlekle sprzeczności pomiędzy faktycznym stanem władania rzeczą, a stanem prawnym. Dokonuje się to automatycznie poprzez nabycie prawa rzeczowego przez osobę faktycznie i długotrwale władającą rzeczą jak właściciel.
Niezbędny okres samoistnego posiadania
Posiadacz samoistny nieruchomości niebędący jej właścicielem, który wszedł w posiadanie samoistne nieruchomości w dobrej wierze, nabywa jej własność albo inne związane z nią prawo rzeczowe po 20 latach nieprzerwanego samoistnego posiadania. Posiadacz samoistny nieruchomości niebędący jej właścicielem, który uzyskał posiadanie samoistne nieruchomości w złej wierze, nabywa jej własność nieruchomości albo inne związane z nią prawo rzeczowe po 30 latach nieprzerwanego samoistnego posiadania.
Z powyższego wynika, że warunkiem zasiedzenia jest łączne ziszczenie się dwóch przesłanek w postaci: 1) samoistnego i nieprzerwanego posiadanie oraz 2) upływu zakreślonego ustawą terminu jego trwania.
Jeżeli w czasie biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania samoistnego nieruchomości, nowy posiadacz samoistny może doliczyć do czasu swojego posiadania samoistnego, czas posiadania samoistnego swego poprzednika.
Dobra i zła wiara
Przepisy prawa cywilnego nie definiują dobrej i złej wiary. Pojęcia te mają charakter klauzul generalnych. Daje to znaczny luz interpretacyjny w ocenie okoliczności faktycznych. Kwalifikacja posiadania według kryterium dobrej czy złej wiary ma zatem charakter ocenny i często bywa sporna.
Nie ulega jednak wątpliwości, że wejście w posiadanie nieruchomości przy użyciu siły lub w drodze przestępstwa, traktowane będzie zawsze jako uzyskanie posiadania w złej wierze. Dobrą wiarę przyjmuje się natomiast w przypadku posiadacza rzeczy, który z przyczyn usprawiedliwionych okolicznościami, a zatem bez niedbalstwa, nie wie o tym, że prawo własności rzeczy mu nie przysługuje.
Katalog praw do nieruchomości możliwych do nabycia w drodze zasiedzenia
Przez zasiedzenie można nabyć własność nieruchomości, służebność gruntową polegająca na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia, służebność przesyłu, użytkowanie wieczyste, a w świetle najnowszego orzecznictwa sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Jeszcze do niedawna orzecznictwo sądów polskich, a także doktryna, stały na stanowisku niedopuszczalności zasiedzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Zmianę podejścia zainicjował wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 30.03.2004 r. (K 32/03), w którym Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepisy uzależniające nabycie spółdzielczego prawa do lokalu od członkostwa w spółdzielni są niezgodne z Konstytucją. Członkostwo spółdzielni mieszkaniowej przestało zatem być „warunkiem koniecznym” posiadania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Po ogłoszeniu wyroku Trybunału Konstytucyjnego sądy powszechne zaczęły dopuszczać możliwość zasiedzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawidłowość tego stanowiska potwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 11.08.2021 r., V CSKP 118/21, w którym wyjaśnił, że w obecnym stanie prawnym ustanowione na rzecz członka spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być – podobnie jak prawo użytkowania wieczystego gruntu – nabyte przez inną osobę przez zasiedzenie.
Nadmienić jednak trzeba, że rozpoczęcie terminu zasiedzenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy liczyć od dnia 17.10.1997 r., tzn. od daty wejścia w życie obecnie obowiązującej Konstytucji. Wynika to z faktu, że w tym dniu niekonstytucyjne stały się przepisy uzależniające skuteczność nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni, a to za sprawą powołanego wyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 30.03.2004 r.
Konkluzja
Ustanowione na rzecz członka spółdzielni spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest kolejnym prawem rzeczowym możliwym do nabycia w drodze zasiedzenia.