Własność balkonów i loggi

Definicja lokalu

Zagadnienie własności balkonów i loggi budziło w przeszłości wiele kontrowersji. Aby zrozumieć ich istotę należy przywołać ustawową definicję lokalu mieszkalnego, która zawarta została w art. 2 ust. 2 ustawy z 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.).

Przepis ten stanowi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Z kolei w art. 2 ust. 4 u.w.l. przewidziano, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, nawet jeżeli do niego bezpośrednio nie przylegają lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal. W szczególności pomieszczeniami przynależnymi mogą być: piwnica, strych, komórka i garaż.

Spór o status prawny balkonów

W świetle powołanej wyżej definicji niejasno jawi się status prawny balkonów. W kwestii tej ścierają się ze sobą od lat dwa przeciwstawne poglądy.

Według pierwszego z nich, balkon jest częścią lokalu, gdyż ma do niego dostęp i korzysta z niego jedynie właściciel lokalu. Z uwagi na fakt, że jest to część składowa lokalu, właściciel lokalu jest automatycznie właścicielem przyległego do niego balkonu.

Według poglądu przeciwnego, lokal nie obejmuje przyległego do niego balkonu, a to ze względu na brak atrybutu „wydzielenia trwałymi ścianami w obrębie budynku”, o którym mowa w powołanym wyżej art. 2 ust. 2 u.w.l. Nie może być on również uznany za „pomieszczenie przynależne”, o którym mowa w art. 2 ust. 4 u.w.l., gdyż w ogóle nie jest „pomieszczeniem”. Orędownicy tego zapatrywania twierdzą, że nie można uznać za „pomieszczenie” wystającej poza obręb budynku żelbetonowej płyty wyposażonej jedynie w metalową barierkę. Argumentują, że np. według „Słownika współczesnego języka polskiego” „pomieszczenie to miejsce mogące pomieścić kogoś lub coś, zwłaszcza wydzielona ścianami i stropem część budynku” (tak B. Dunaj (red.), Słownik współczesnego języka polskiego, Warszawa 1996, s. 799). Balkon kryteriów tych nie spełnia, a zatem pomieszczeniem nie jest.

Nadmieniają przy tym, że wszystkie wymienione przykładowo w art. 2 u.w.l. pomieszczenia przynależne, takie jak piwnica, strych, komórka i garaż, spełniają kryteria przytoczonej wyżej definicji „pomieszczenia”. Nie można zatem przyjąć, że balkon, który kryteriów tych nie spełnia, znajduje się wśród nich. Balkonu nie można zatem – ich zdaniem – uznać za część lokalu.

Zwolennicy powyższej koncepcji indykują dalej, że jeżeli balkon nie wchodzi w skład odrębnego lokalu, to musi a contrario wchodzić w skład nieruchomości wspólnej, jako część elewacji budynku. Oznacza to, że balkony, podobnie jak klatki schodowe oraz strychy, zaliczają się do nieruchomości wspólnej i objęte są współwłasnością przymusową.

Stanowisko Sądu Najwyższego dotyczące własności balkonów

Powyższy spór rozstrzygnął w zasadzie na korzyść poglądu pierwszego Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3.10.2002 r. (III RN 153/01). Stwierdził w nim, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej, lecz właściciela lokalu mieszkalnego.

W uzasadnieniu powyższego orzeczenia Sąd Najwyższy wyjaśnił, że skoro według art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólna obejmuje jedynie te części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, to nie obejmuje ona tych części budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a zatem balkonów przyległych do tych lokali. Wypływa stąd wniosek, że balkony te stanowią części składowe odrębnych lokali, jako części składowe rzeczy w rozumieniu art. 47 § 2 kodeksu cywilnego.

Zdaniem Sądu Najwyższego wprowadzona przepisami ustawy o własności lokali kategoria „pomieszczenia przynależnego”, jako części składowej rzeczy w znaczeniu funkcjonalnym, rozszerza jedynie pojęcie części składowej rzeczy według przepisów kodeksu cywilnego. Kategoria „pomieszczenia przynależnego” jest na tyle elastyczna, że może uzależniać status prawny balkonu od okoliczności konkretnego przypadku. Nie nakazuje ona, ale także i nie wyklucza zakwalifikowania balkonu jako „pomieszczenia przynależnego”. Balkon może zatem, w zależności od koncepcji architektonicznej danego budynku, stanowić zarówno część nieruchomości wspólnej, jak i część składową odrębnego lokalu. W pierwszym przypadku koszty jego utrzymania obciążają całą wspólnotę mieszkaniową, w drugim zaś jedynie jego właściciela.

Komentowane orzeczenie Sądu Najwyższego zasługuje na aprobatę, choć z semantycznego punktu widzenia wątpliwości budzić może uznanie balkonu za „pomieszczenie”, o czym była już mowa wyżej. Komentowane orzeczenie nie przesądza jednak o statusie prawnym każdego balkonu. Nie wskazuje też „zwycięzcy” toczącego się sporu. Wyjaśnia ono jedynie, że balkon, w zależności od konkretnego przypadku, może stanowić albo część składową nieruchomości wspólnej, albo część składową odrębnego lokalu.

Reasumując, jeżeli balkon dostępny jest dla ogółu właścicieli, np. z klatki schodowej albo ogólnie dostępnego korytarza, stanowi część wspólną budynku. Jeżeli natomiast usytuowany jest tak, że może z niego korzystać jedynie właściciel lokalu, stanowi on jego wyłączną własność. Z tego punktu widzenia orędownicy obu poglądów mają w pewnym zakresie rację.

Status prawny loggi

Znacznie łatwiejszy do ustalenia jest status prawny loggii. Można zaryzykować stwierdzenie, że nie budzi on w doktrynie poważniejszych kontrowersji. Według poglądu utrwalonego wśród komentatorów loggia wchodzi w skład odrębnego lokalu, gdyż nie wykracza poza obręb budynku i tworzy rodzaj niedomkniętego pomieszczenia.

Nadmienić warto, że w postanowieniu z dnia 14.7.2010 r. (V CSK 31/10) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej w rubryce 1.4.4 w polu „opis lokalu”.

prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny

Więcej na ten temat Ryszard Strzelczyk „Prawo nieruchomości” C.H. Beck Warszawa 2024

https://www.ksiegarnia.beck.pl/22268-prawo-nieruchomosci-z-testami-online-ryszard-strzelczyk?gad_source=1&gclid=CjwKCAjwnK60BhA9EiwAmpHZw20c1FtgXzPNqxbDyWV3W6gI3JsC1kItmxNzBN_92rZZyaKjAQcajhoC4zsQAvD_BwE