Ustalanie tytułu własności nieruchomości
01 maja, 2024

profesor Ryszard Strzelczyk

Kancelaria Prawna

mail: radca.prawny.strzelczyk@gmail.com

mobile: 512 362 632

Ustalanie tytułu własności nieruchomości

Dokumentowanie własności nieruchomości wpisem w księdze wieczystej

Czynność prawna przenosząca własność nieruchomości, użytkowanie wieczyste lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Obliguje to notariusza do ustalenia stanu prawnego zbywanej nieruchomości, w szczególności tytułu jej własności.

Nie jest to zadanie łatwe. Brak w systemie prawa polskiego przepisów określających rodzaje dowodów własności. Dlatego też szczególne znaczenie przypisuje się księgom wieczystym, które korzystają z domniemania prawnego (praesumptio iuris) wiarygodności. Wynika ono z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.).

Domniemanie wiarygodności księgi wieczystej

Domniemanie wiarygodności księgi wieczystej przemawia na korzyść praw ujawnionych w tej księdze. Eliminuje ono konieczność przeprowadzania przy każdym kolejnym zbyciu nieruchomości tzw. dowodu diabelskiego (probatio diabolica). Polega on na sprawdzeniu łańcucha wszystkich nabyć nieruchomości, począwszy od nabycia pierwotnego, które mogło nastąpić np. kilkadziesiąt lat temu.

W przypadku kilkukrotnego obrotu nieruchomością w krótkim okresie czasu zdarzyć się może, że na wpis w księdze wieczystej czeka nie tylko jej ostatni nabywca, lecz także nabywca przedostatni, a niekiedy nawet jeszcze wcześniejszy. Dzięki rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej, w sytuacji takiej, dla ustalenia aktualnego stanu własności nieruchomości wystarczające jest udokumentowanie nieprzerwanego łańcucha zbyć, poczynając od zbycia dokonanego przez ostatniego właściciela wpisanego do księgi.

Wzgląd na bezpieczeństwo obrotu prawnego przemawia za tym, aby na wszelki wypadek zbadać podstawę prawną również tego ostatniego wpisu. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji powzięcia uzasadnionego podejrzenia, że został on dokonany niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym istniejącym w chwili jego dokonywania.

Dla przykładu, prawo własności nieruchomości wpisane do księgi wieczystej na rzecz jednego małżonka może być w pewnych sytuacjach objęte z mocy prawa małżeńską wspólnością ustawową, a zatem stanowić, wbrew treści księgi wieczystej, przedmiot własności obojga małżonków.

Pamiętać warto, że domniemanie wiarygodności księgi wieczystej może być obalone dowodem przeciwnym (probatio vincit praesumptionem).

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej gwarantem słusznych praw nabywcy nieruchomości

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej chroni odpłatne nabycie nieruchomości dokonane w dobrej wierze od osoby wpisanej do księgi wieczystej. Statuuje ją art. 5 u.k.w.h., stanowiący, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Powyższa reguła oznacza, że nabycie nieruchomości od osoby ujawnionej jako jej właściciel w księdze wieczystej będzie skuteczne nawet wówczas, gdyby okazało się, że osoba ta została wpisana do księgi wieczystej na skutek błędu.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Nabywcą w złej wierze jest natomiast ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Rękojmię wyłącza wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Eliminuje ją także wzmianka o złożonym do księgi wieczystej wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o wniesionej apelacji lub skardze kasacyjnej.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej a odpowiedzialność notariusza

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni działającego w dobrej wierze nabywcę, a nie notariusza, który nie dołożywszy należytej staranności doprowadził do zbycia nieruchomości przez osobę błędnie w księdze ujawnioną. Uprawnienie do rozporządzenia nieruchomością wynika z przepisów prawa materialnego, a nie z wpisów w księdze wieczystej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych wprawdzie zapewnia ochronę nabywcy działającemu w dobrej wierzy, lecz nie sanuje błędnie dokonanej czynności prawnej.

Zbycie nieruchomości dokonane przez osobę bezpodstawnie wpisaną do księgi wieczystej jest zawsze nieprawidłowe. Tyle tylko, że faktyczny właściciel nieruchomości nie może żądać przywrócenia mu własności błędnie zbytej nieruchomości, bowiem nabywcę chroni właśnie rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej, w której wpisany był zbywca.

Rękojmia nie eliminuje ewentualnych roszczeń odszkodowawczych kierowanych przez faktycznego właściciela nieruchomości pod adresem jej fałszywego zbywcy lub nierzetelnego notariusza.

Dokumentowanie własności nieruchomości odpisem z księgi wieczystej

Prawo własności nieruchomości dokumentowane jest najczęściej odpisem z księgi wieczystej. Treść tego dokumentu warto jednak zweryfikować z treścią księgi wieczystej. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczy bowiem stanu ujawnionego w księdze wieczystej, a nie w odpisie z tej księgi.

Powyższy pogląd wyraził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 8.7.2010 r. (II CSK 100/10), wyjaśniając że jego konsekwencją jest de lege lata konieczność badania przez zainteresowanych treści księgi wieczystej w dniu transakcji, a nie poleganie wyłącznie na odpisach.

Powyższe orzeczenie traci na aktualności w dobie informatyzacji ksiąg wieczystych. Dawniejsze ręczne „odpisywanie” ksiąg wieczystych zostało zastąpione ich drukowaniem, co praktycznie eliminuje możliwość popełnienie błędów pisarskich i zwykłych omyłek.

Dokumentowanie własności nieruchomości zaświadczeniem ze zbioru dokumentów

Celem ksiąg wieczystych jest ustalanie stanu prawnego nieruchomości. Stanowią one bez wątpienia najbardziej wiarygodne źródło informacji o tym stanie.

Od ksiąg wieczystych odróżnić trzeba zbiory dokumentów, które prowadzone są dla nieruchomości nieposiadających ksiąg wieczystych albo takich, których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.

Zbiory dokumentów funkcjonują nadal na podstawie art. 124 ust. 1 u.k.w.h. Są one jednak przez ustawodawcę traktowane jako rejestr o charakterze przejściowym. Z tego właśnie powodu zgłoszenie wniosku o złożenie do zbioru dokumentów dokumentu dotyczącego prawa własności traktowane jest jak zgłoszenie wniosku o założenie księgi wieczystej. Celem tego rozwiązania jest sukcesywne zastępowanie zbiorów dokumentów księgami wieczystymi.

Złożenie dokumentu do zbioru dokumentów wywiera takie same skutki jak wpis w księdze wieczystej, z wyjątkiem skutków wynikających z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że nabycie nieruchomości od osoby uprawnionej według danych objętych zbiorem dokumentów nie jest chronione rękojmią wiary publicznej księgi wieczystej.

Z powyższego powodu do zaświadczeń wydawanych przez sądy wieczystoksięgowe na podstawie zbiorów dokumentów należy podchodzić z ostrożnością. Nabycie nieruchomości od osoby uprawnionej według zbioru dokumentów nie korzysta z rękojmi wiary publicznej księgi wieczystej. W razie braku klarownego stanu prawnego wynikającego ze zbioru dokumentów zalecane jest powstrzymanie się z zakupem nieruchomości do chwili założenia dla niej księgi wieczystej.
W sytuacji takiej można zawrzeć umowę przedwstępną z zastrzeżeniem, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po założeniu dla zbywanej nieruchomości księgi wieczystej i ujawnieniu w niej osoby zbywającej jako właściciela.

Wypis aktu notarialnego jako dowód własności nieruchomości

Nabycie własności nieruchomości w drodze czynności cywilnoprawnej wymaga formy aktu notarialnego. Akt notarialny stanowi zatem dowód nabycia własności nieruchomości. Sporządzany jest on jednak tylko w jednym egzemplarzu, który zostaje w kancelarii notarialnej.

Dokumentem wydawanym stronom czynności prawnej jest wypis aktu notarialnego. Stanowi on dosłowne powtórzenie jego treści. Wypis podpisuje notariusz, opatrując go okrągłą pieczęcią urzędową. Strony czynności cywilnoprawnej, np. sprzedający i kupujący, nie podpisują wypisu. Notariusz zamieszcza jednak na wypisie informację, że podpisy tych osób znajdują się na oryginale aktu notarialnego.

Wypis aktu notarialnego ma moc oryginału. Na mocy art. 244 § 1 kodeksu cywilnego stanowi on dowód tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone. W obrocie prawnym wypis traktowany jest jako dokument potwierdzający nabycie własności nieruchomości. Stanowi on także podstawę wpisów do księgi wieczystej. W powszechnym odbiorze wypisy aktów notarialnych mylone są z aktami notarialnymi (oryginałami), które nie są jednak wydawane poza kancelarie notarialne.

Przy korzystaniu z wypisów aktów notarialnych pamiętać trzeba, że mogą one obejmować treści już nieaktualne. Stan prawny nieruchomości mógł już ulec zmianie.

Ponadto niektóre czynności prawne, takie jak ustanowienie odrębnej własności lokalu, zbycie użytkowania wieczystego, a także zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta, wymaga konstytutywnego (prawotwórczego) wpisu w księdze wieczystej. W sytuacjach takich nie wystarcza zbadanie treści wypisu aktu notarialnego dokumentującego nabycie tych praw. Konieczne jest w tych przypadkach także sprawdzenie czy nabycie tych praw zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Zaświadczenia wydawane przez spółdzielnie mieszkaniowe

Zakładanie ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali ma charakter fakultatywny, czyli jest nieobowiązkowe. Najczęściej zakłada się je przy zaciąganiu kredytów, których spłata ma zostać zabezpieczana hipoteką ustanowioną na tych prawach. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej (wpis konstytutywny), a zatem założenie księgi wieczystej jest w tym wypadku niezbędne.

Z powyższego wynika, że podstawowym rejestrem publicznym służącym do ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu posiadającego księgę wieczystą jest ta księga. W przypadku braku księgi wieczystej stan prawny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy ustalić na podstawie dokumentów posiadanych przez uprawnionego oraz posiadanych lub wystawionych przez spółdzielnię mieszkaniową. Powszechną praktyką stało się korzystanie przez pośredników i notariuszy z zaświadczeń wydawanych przez te spółdzielnie. Są one najczęściej opatrzone adnotacją, że zostały wystawione w celu dokonania zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Do zaświadczeń tych należy jednak podchodzić z dużą ostrożnością. Zdarza się bowiem, że zawierają one poważne błędy merytoryczne. Może to być np. pominięcie małżonka będącego faktycznie osobą współuprawnioną do dokonania zbycia, dezinformacja o potencjalnym przejściu długów osobistych zbywcy tego prawa na jego nabywcę, zamieszczenie przeróżnych warunków, które rzekomo powinny zostać uwzględnione w akcie notarialnym dokumentującym zbycie prawa do lokalu itp.

Odnosząc się do mocy prawnej powyższych zaświadczeń zauważyć trzeba, że żaden przepis prawa nie uzależnia możliwości zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od wydania przez spółdzielnię jakiegokolwiek dokumentu. Omawiane tu zaświadczenia stanowią oczywiście ogromną pomocą przy ustalaniu stanów prawnych lokali. Pamiętać jednak warto, że w przypadkach spółdzielni nierzetelnych lub niekompetentnych zaświadczenia te mogą poświadczać nieprawdę, dezinformując potencjalnych nabywców spółdzielczych własnościowych praw do lokali odnośnie do ich stanu prawnego.

Akty własności ziemi

Nieco archaicznymi dokumentami potwierdzającymi nabycie własności nieruchomości są decyzje administracyjne określane mianem aktów własności ziemi (AWZ). Wydawano je do dnia 6.04.1982 r. w trybie nieobowiązującej już ustawy z dnia 26.10.1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.). Uwłaszczyła ona, nieruchomościami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych, rolników będących w dniu jej wejścia w życie, tj. w dniu 4.11.1971 r., samoistnymi posiadaczami tych nieruchomości na podstawie nieformalnych umów przeniesienia własności, zniesienia współwłasność albo działu spadku, ewentualnie ich samoistnymi posiadaczami w dobrej wierze nieprzerwanie od 5 lat, a w złej wierze – od 10 lat.

Akty własności ziemi wydawały właściwe do spraw rolnych organy prezydiów powiatowych (miejskich, dzielnicowych) rad narodowych w trybie określanym mianem uwłaszczenia administracyjnego.

Ustawa o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych uchylona została z dniem 6.04.1982 r. przez ustawę z dnia 26.03.1982 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz o uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 11, poz. 81 ze zm.). Przekazała ona rozpoznawanie spraw z tego zakresu orzecznictwu sądowemu. Postępowania prowadzone były w trybie nieprocesowym, a prawomocne postanowienia sądów, stwierdzające nabycie własności nieruchomości przez posiadaczy samoistnych, określano mianem uwłaszczeń sądowych.

Stwierdzenie nabycia własności nieruchomości dokonane przez terenowy organ administracji państwowej (uwłaszczenie administracyjne) albo później przez sąd (uwłaszczenie sądowe) stanowi wyłączny dowód nabycia własności nieruchomości w trybie powyższej ustawy.

Przy ustalaniu stanu prawnego nieruchomości na podstawie aktu własności ziemi pamiętać trzeba, że bez względu na datę wydania tego dokumentu, nabycie nieruchomości w tym trybie następowało – z mocy samego prawa – z dniem 4.11.1971 r. Jest to okoliczność niezwykle istotna, ponieważ akty własności ziemi opatrywano jedynie datą ich wydania, nie zamieszczając w nich – z przyczyn trudnych do wyjaśnienia – informacji o wynikającej z ustawy dacie nabycia własności tych nieruchomości.

Dla przykładu, nieruchomość rolna nabyta aktem własności ziemi wydanym w 1974 r. rolnikowi pozostającemu od 1973 r. w związku małżeńskim, stanowi przedmiot majątku osobistego (dawniej odrębnego) tego rolnika, a nie przedmiot objęty majątkową wspólnością małżeńską, ponieważ nabycie nieruchomości nastąpiło ex lege z dniem 4.11.1971 r., kiedy rolnik był jeszcze kawalerem.

Konsekwentnie, nieruchomość rolna nabyta przez jedno z małżonków aktem własności ziemi wydanym w 1974 r., weszła w skład majątku wspólnego małżonków, jeżeli w dniu 4.11.1971 r. pozostawali oni w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

W powyższym kontekście przypomnieć warto, że w uchwale z dnia 14.04.1994 r. (III CZP 45/94), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że akt własności ziemi stwierdzający nabycie przez jedno z małżonków własności nieruchomości rolnej – na podstawie art. 1 ustawy z dnia 26.10.1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250 ze zm.) – wraz z aktem małżeństwa stanowią podstawę wpisu w księdze wieczystej drugiego z nich, jeżeli w dniu 4.11.1971 r. pozostawali oni w ustawowej wspólności małżeńskiej.

Powyższą tezę Sąd Najwyższy powytórzył w wyroku z dnia 29.06.2004 r. (II CK 397/03) oraz w postanowieniu z dnia 24.04.2008 r. (IV CSK 33/08).

Inne dokumenty potwierdzające prawo własności nieruchomości

Do innych często spotykanych dokumentów potwierdzających prawo własności nieruchomości należą m.in.:
1) postanowienia sądów o stwierdzeniu nabycia spadku,
2) ugody sądowe,
3) akty poświadczenia dziedziczenia,
4) postanowienia o przysądzeniu własności,
5) decyzje o przekazaniu nieruchomości,
6) decyzje potwierdzające nabycie własności nieruchomości z mocy prawa,
7) decyzje o wywłaszczeniu nieruchomości,
8) decyzje zatwierdzające podziały nieruchomości,
9) decyzje zezwalające na realizację inwestycji drogowych,
10) decyzje o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości itp.

Do dokumentów starszych, a zatem rzadziej spotykanych, należą m.in.:
1) protokoły przejęcia lasów na własność Skarbu Państwa sporządzane w trybie rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Reform Rolnych z dnia 20.01.1945 r. w sprawie wykonania dekretu PKWN z dnia 12.12.1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 4, poz. 16),
2) akty nadania własności gospodarstw rolnych wydawane z urzędu przez starostów w trybie dekretu z dnia 6.09.1951 r. o ochronie i uregulowaniu własności osadniczych gospodarstw chłopskich na obszarze Ziem Odzyskanych (Dz.U. Nr 46, poz. 340) wraz z prawomocnymi orzeczeniami o ich wykonaniu, stanowiącymi podstawę wpisów w księgach wieczystych,
3) akty nadania wydawane przez starostów w trybie dekretu z dnia 18.04.1955 r. o uwłaszczeniu i o uregulowaniu innych spraw, związanych z reformą rolną i osadnictwem rolnym (Dz.U. z 1959 r. Nr 14, poz. 78),
4) decyzje starostów o nadaniu własności nieruchomości nierolniczych w trybie ustawy z dnia 29.05.1957 r. o uregulowaniu spraw własności niektórych nieruchomości nierolniczych na Ziemiach Odzyskanych i na terenach byłego Wolnego Miasta Gdańska (Dz.U. Nr 31, poz. 137),

i wiele innych. 

prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny