Timeshare
Pojęcie i cel umowy timeshare
Celem umowy timeshare (ang. timeshare – podział w czasie) jest zapewnienie konsumentowi możliwości cyklicznego korzystania z danego miejsca zakwaterowania w okresach wskazanych w umowie. Chodzi tu głównie o urlopowiczów korzystających w sposób powtarzalny z pokoi i apartamentów położonych w atrakcyjnych miejscowościach wypoczynkowych. W Europie umowę tę stosuje się najczęściej w krajach o łagodnym klimacie śródziemnomorskim. Są to m.in. Hiszpania, Portugalia i Grecja.
Umowę timeshare zawierają z reguły osoby spędzające corocznie urlop w tej samej miejscowości w tym samym miesiącu. Eliminują w ten sposób trud corocznego poszukiwania i rezerwacji kwatery w tej miejscowości.
W systemie prawa polskiego umowę tę reguluje ustawa z dnia 16.9.2011 r. o timeshare (Dz.U. Nr 230, poz. 1370). Uchwalono ją w ramach wdrożenia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2008/122/WE z 14.1.2009 r. (Dz.Urz. UE L 33/2009, s. 10). Chodziło o ujednolicenie usług timeshare w państwach członkowskich Unii Europejskiej.
Charakter umowy timeshare
Timeshare jest umową nazwaną. Jej istotne przedmiotowo postanowienia (essentialia negotii) zostały określone w powołanej wyżej ustawie. Umowę tę zawiera się na okres dłuższy niż jeden rok z możliwością przedłużenia na dalsze okresy.
Umowa timeshare ma charakter konsumencki. Na jej podstawie konsument nabywa odpłatnie prawo do korzystania w uzgodnionych okresach z konkretnego miejsca zakwaterowania. Jest to najczęściej pokój lub apartament, choć przedmiotem tej umowy może być nawet przyczepa campingowa. Przez konsumenta rozumie się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 221 k.c.).
Umowa timeshare może mieć charakter obligacyjny albo rzeczowy. Skutek rzeczowy występuje wówczas, gdy użytkowanie danego obiektu ustanowia się jako ograniczone prawo rzeczowe. Do użytkowania tego nie stosuje się jednak przepisów art. 254, 255, 259, 260 i 266 k.c. Oznacza to, że ma ono charakter bardzo szczególny. Jest bowiem zbywalne, nie wygasa wskutek niewykonywania przez lat 10, właściciel nie jest zwolniony z obowiązku czynienia nakładów na rzecz obciążoną tym prawem, a konsument niekoniecznie obowiązany jest do dokonywania napraw związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.
Ponadto użytkowanie to nie wygasa z chwilą śmierci uprawnionego, co ma miejsce w innych przypadkach obciążenia rzeczy użytkowaniem.
Obowiązki przedkontraktowe przedsiębiorcy
Na przedsiębiorcy zapewniającemu miejsca zakwaterowania w ramach umowy timeshare spoczywają liczne obowiązki przedkontraktowe. Musi on poprzedzić zawarcie umowy przekazaniem konsumentowi szczegółowych informacji dotyczących jej warunków. Dokonuje tego nieodpłatnie na standardowym formularzu informacyjnym.
Informacji tych powinien udzielić w języku urzędowym państwa członkowskiego Unii Europejskiej, w którym konsument ma miejsce zamieszkania lub którego jest obywatelem. Ustawa o timeshare wyklucza możliwość przekazania tych informacji w języku niebędącym językiem urzędowym Unii Europejskiej. Te same wymagania językowe dotyczą zawieranej następnie umowy.
Przekazanie konsumentowi powyższych informacji ma doniosłe znaczenie prawne. Stanowią one integralną częścią umowy timeshare i składają się na jej treść. Fakt późniejszej zmiany tych informacji należy odnotować w zawartej umowie. Celem regulacji jest ochrona praw konsumenta. Eliminuje ona ryzyko podpisania przez konsumenta umowy na warunkach gorszych niż zostały mu wcześniej zaoferowane.
Ujawnienie umowy timeshare w księdze wieczystej
Umowa timeshare o charakterze obligacyjnym wymaga formy pisemnej.
Do ustanowienia w ramach tej umowy użytkowania nieruchomości, jako ograniczonego prawa rzeczowego, dla oświadczenia właściciela nieruchomości niezbędna jest ad solemnitatem forma aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.).
Uprawnienie konsumenta z umowy timeshare może zostać ujawnione w dziale trzecim księgi wieczystej nieruchomości. Możliwość intabulacji wynika z art. 16 ust. 2 pkt 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Dopuszczalność ujawnienia dotyczy zarówno ograniczonego prawa rzeczowego (użytkowania), jak i prawa osobistego (obligacyjnego).
W przypadku timeshare będącego ograniczonym prawem rzeczowym, podstawę wpisu stanowi akt notarialny, w którym prawo to zostało ustanowione.
W przypadku timeshare będącego prawem obligacyjnym, wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie umowy timeshare z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.), chyba że umowę zawarto w formie aktu notarialnego, czyli w formie silniejszej. Innymi słowy, do wykreowania prawa obligacyjnego wystarcza forma pisemna, która jest jednak niewystarczająca do ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej. Wymagany jest bowiem do tego co najmniej dokument z podpisem notarialnie poświadczonym.
Konsumenckie prawo odstąpienia od umowy
Ustawa przyznaje konsumentowi prawo odstąpienia od umowy timeshare bez podania przyczyny. Konsument może to uczynić w okresie 14 dni od dnia zawarcia umowy. W niektórych sytuacjach szczególnych, gdy przedsiębiorca nie wywiązał się należycie ze swych obowiązków, termin ten może ulec ustawowemu wydłużeniu nawet o rok. Odstąpienia od umowy należy dokonać przez złożenie przedsiębiorcy stosownego oświadczenia. Można tego dokonać korzystając ze specjalnego formularza.
W przypadku wykonania przez konsumenta prawa odstąpienia umowę uważa się za niezawartą. Konsument nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem. Nie jest obowiązany do pokrycia utraconych przez przedsiębiorcę korzyści, ani nawet do zapłaty odszkodowania za poniesioną przez niego szkodę rzeczywistą. Uprawnienie to nazywa się w doktrynie konsumenckim prawem odstąpienia. Narusza ono zasadę pacta sunt servanda, gdyż umożliwia konsumentowi, jako stronie potencjalnie słabszej, jednostronne wycofanie się z umowy bez ponoszenia jakichkolwiek negatywnych skutków.
Powyższe uprawnienie określa się mianem tempus ad deliberandum, czyli czas na przemyślenie. Niektóre systemy prawne posługują się terminem cool-off period, czyli okres na ostygnięcie. Celem prawa odstąpienia jest umożliwienie konsumentowi anulowania w rozsądnym czasie negatywnych skutków podjętej pochopnie decyzji. Przepisy ustawy o timeshare regulujące tę materię stanowią leges speciales w stosunku do przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących ustawowego prawa odstąpienia.
Inne obowiązki przedsiębiorcy
Przedsiębiorca obowiązany jest utrzymywać oddane konsumentowi miejsce zakwaterowania w stanie przydatnym do użytku. Spoczywa na nim również obowiązek dokonywania napraw i ponoszenia innych koniecznych nakładów.
Przedsiębiorca naruszający postanowienia ustawy o timeshare naraża się na karę ograniczenia wolności albo grzywny wymierzaną w trybie przepisów Kodeksu wykroczeń.
Uwaga końcowa
Choć umowa timeshare doczekała się w prawie polskim odrębnej ustawowej regulacji jest w naszym kraju instytucją praktycznie niestosowaną.