Status prawny miejsc postojowych (garażowych)

Dwa sposoby zapewnienia właścicielowi lokalu mieszkalnego prawa do miejsca postojowego (garażowego)

Przez okres pierwszych 10 lat funkcjonowania ustawy o własności lokali z 1994 r. (dalej u.w.l.) niejasno jawiła się sytuacja prawna miejsc postojowych (garażowych). Wątpliwości dotyczyły zarówno miejsc postojowych znajdujące się w garażach wielostanowiskowych położonych wewnątrz budynków mieszkalnych, jak i miejsc postojowych znajdujących się na placach parkingowych usytuowanych przed tymi budynkami, jednakże w obrębie nieruchomości wspólnej.

Trudności nastręczało udzielenie jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy miejsce postojowe może być uznane za pomieszczenie przynależne do lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. Część sądów wieczystoksięgowych dopuszczała taką możliwość, część zaś była jej zdecydowanie przeciwna. Rozbieżność zdań doprowadzała do niepożądanej sytuacji, w której w identycznych stanach prawnych zapadały odmienne rozstrzygnięcia wieczystoksięgowe.

Powyższy spór zakończył Sąd Najwyższy postanowieniem z 19.5.2004 r., I CK 696/03, w którym wyjaśnił, że miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l.

W moim przekonaniu jest to rozstrzygnięcie słuszne. Ustawa o własności lokali mówi wyraźnie o przynależnych do lokalu „pomieszczeniach”. Żaden zabieg interpretacyjny nie jest w stanie wykazać, że oznaczona na posadzce garażu „koperta” tworzy „pomieszczenie”. Wykładnia językowa terminów ustawowych nie powinna przekraczać granic zdrowego rozsądku. Nie sposób dać się przekonać, że dwa samochody zaparkowane obok siebie na takich kopertach znajdują się w różnych pomieszczeniach.

Po ogłoszeniu powyższego orzeczenia praktyka poszła w kierunku zapewniania właścicielom lokali mieszkalnych trwałego prawa do miejsc postojowych poprzez:

• zawarcie przez nich umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej (quoad usum), w obrębie której miejsca te się znajdują, w której to umowie poszczególne miejsca postojowe zostają przekazane do wyłącznego korzystania poszczególnym właścicielom lokali, albo
• ustanowienie na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych odrębnej własności lokalu użytkowego, stanowiącego garaż wielostanowiskowy usytuowany najczęściej w podziemiach budynku mieszkalnego oraz zawarcie przez nich umowy o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych (quoad usum) znajdujących się w tym lokalu użytkowym (garażu wielostanowiskowym).

Istota podziału nieruchomości do korzystania (quoad usum)

Dla scharakteryzowania opisanego wyżej prawa do miejsca postojowego niezbędnym jest wyjaśnienie istoty podziału nieruchomości quoad usum.

Otóż, na gruncie prawa polskiego dopuszczalne jest dokonanie przez współwłaścicieli nieruchomości jej podziału do korzystania (używania, użytkowania), nazywanego podziałem quoad usum. Polega on na tym, że wszyscy współwłaściciele nieruchomości zawierają umowę, na mocy której poszczególni z nich otrzymują do wyłącznego użytku wydzielone fizycznie części tej nieruchomości.

Najprostszym przykładem takiego podziału jest sytuacja, w której dwaj współwłaściciele nieruchomości zabudowanej domem bliźniaczym umawiają się, że jeden z nich będzie korzystał ze wschodniej, drugi zaś z zachodniej części domu i gruntu. Po zawarciu takiej umowy każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do samodzielnego korzystania z przyznanej mu części nieruchomości, tzn. do korzystania z niej z wyłączeniem drugiego współwłaściciela.

Podział quoad usum jest przeto wynikiem umowy obligacyjnej zawartej przez współwłaścicieli nieruchomości, w której umówili się oni co do sposobu korzystania z nieruchomości w taki sposób, że każdemu z nich, lub tylko niektórym z nich określone części nieruchomości zostały przydzielone do samodzielnego korzystania.

Podział quoad usum jest niezależny od podziału geodezyjnego, co oznacza, że granice przypadających poszczególnym współwłaścicielom części nieruchomości nie muszą pokrywać się z granicami działek ewidencyjnych wchodzących w skład tej nieruchomości.

Na zasadach podziału quoad usum współwłaściciele nieruchomości zabudowanej kilkoma garażami mogą umówić się w zakresie sposobu korzystania z poszczególnych garaży, a współwłaściciele nieruchomości przeznaczonej pod otwarty parking mogą zawrzeć umowę o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. W umowach tych określa się, z których garaży lub miejsc postojowych korzystać będą – z wyłączeniem innych osób – poszczególni współwłaściciele.

Podział quoad usum nie oznacza bynajmniej zniesienia współwłasności nieruchomości. Nie dzieli on nieruchomości w znaczeniu prawnym. Powoduje jedynie zmianę formy korzystania z bezpośredniej wspólnej na bezpośrednią rozłączną. Przed podziałem każdy współwłaściciel korzysta bezpośrednio z całej nieruchomości, lecz wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami, natomiast po dokonaniu podziału, każdy współwłaściciel korzysta bezpośrednio z przydzielonej mu części nieruchomości, lecz rozłącznie z pozostałymi współwłaścicielami.

Możliwe jest zawarcie umowy, na mocy której tylko niektórym współwłaścicielom przysługiwać będzie prawo samodzielnego korzystania z określonych w umowie części nieruchomości. Decyduje tu wola umawiających się współwłaścicieli.

Forma umowy quoad usum

Z uwagi na brak szczególnych wymagań dotyczących formy umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej, dopuszczalne jest jej zawarcie w dowolnej formie. Może to nastąpić nawet w sposób dorozumiany, tzn. per facta concludentia.

Mimo braku szczególnych wymagać dotyczących formy takiej umowy, w praktyce zawiera się ją najczęściej w formie aktu notarialnego. Dzieje się tak dlatego, że podział nieruchomości quoad usum dokonywany jest najczęściej przy okazji zawierania umowy rozporządzającej nieruchomością albo jej częścią, np. umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu, dla której forma aktu notarialnego jest obligatoryjna. Ponadto przygotowanie przez notariusza umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej zwiększa prawdopodobieństwo, że treść tej umowy zgodna będzie z przepisami prawa.

Trwałość i stabilność umowy quoad usum

Z art. 221 kodeksu cywilnego wynika, że podział nieruchomości quoad usum skuteczny jest względem nabywcy udziału w nieruchomości, który o podziale tym wiedział bądź z łatwością mógł się dowiedzieć. Od konkretnego stanu faktycznego zależy zatem, czy nabywca tego udziału związany będzie postanowieniami umowy quoad usum, zawartej w okresie, kiedy prawo do udziału w nieruchomości jeszcze mu nie przysługiwało. Nabywca taki będzie umową związany, jeżeli o niej wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Nie będzie natomiast nią związany, jeżeli o niej nie wiedział ani nie mógł się o niej z łatwością dowiedzieć. W tym drugim przypadku nabywca udziału może żądać dopuszczenia go do bezpośredniego korzystania z całości nieruchomości.

Z umowy quoad usum wynikają roszczenia dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli. Roszczenia te mogą zostać ujawnione w księdze wieczystej w trybie art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.). Wobec zasady jawności ksiąg wieczystych oraz niemożności zasłaniania się nieznajomością dokonanych w nich wpisów (art. 2 u.k.w.h.), przyszli nabywcy poszczególnych udziałów nie będą mogli żądać dopuszczenia ich do bezpośredniego korzystania z całości nieruchomości, podnosząc zarzut, że o podziale quoad usum nie wiedzieli. Z tego właśnie powodu ujawnianie podziałów quoad usum w księgach wieczystych jest ze wszech miar pożądane.

Uprawnienia współwłaściciela wynikające z umowy quoad usum są tak silne, że mogą być dochodzone nawet w drodze eksmisji. Na takim stanowisku stanął Sąd Najwyższy w wyroku z 16.10.1969 r., III CRN 355/69, w którym wyjaśnił, że w warunkach obowiązywania umowy quoad usum dopuszczalna jest eksmisja z części nieruchomości zajętej sprzecznie z tą umową.

Z kolei w postanowieniu z 4.10.2002 r., III CKN 521/01, Sąd Najwyższy przyjął, że prawa i obowiązki wynikające z umowy określającej sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli są prawami majątkowymi niezwiązanymi ściśle z osobą współwłaściciela, lecz z udziałem w rzeczy. Nie gasną one z chwilą śmierci współwłaściciela, lecz przechodzą na jego spadkobierców.

Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym także sposób korzystania z miejsc postojowych, może zostać określony także w orzeczeniu sądowym. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których zawarcie umowy quoad usum jest niemożliwe ze względu na spory pomiędzy właścicielami.

Podział quoad usum może zostać zmieniony lub zniesiony w każdym czasie. Potrzebna jest jednak do tego zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku zgody do zmiany lub zniesienia tego podziału konieczne jest orzeczenie sądu.

prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny

Więcej na ten temat Ryszard Strzelczyk „Prawo nieruchomości” C.H. Beck Warszawa 2024

https://www.ksiegarnia.beck.pl/22268-prawo-nieruchomosci-z-testami-online-ryszard-strzelczyk?gad_source=1&gclid=CjwKCAjwnK60BhA9EiwAmpHZw20c1FtgXzPNqxbDyWV3W6gI3JsC1kItmxNzBN_92rZZyaKjAQcajhoC4zsQAvD_BwE