Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty wierzytelności
Geneza instytucji przewłaszczenia rzeczy na zabezpieczenie
Przeniesienie własności nieruchomości na zabezpieczenie, określane mianem przewłaszczenia na zabezpieczenie (niem. Sicherungsübereignung), wywodzi się z rzymskiej umowy fiducia cum creditore contracta, zawieranej przez dłużnika z wierzycielem. Umowa związana była najczęściej z pożyczką udzielaną przez wierzyciela dłużnikowi.
Umowy takie, z uwagi na występujący w nich element zaufania, zaliczano do umów fiducjarnych, co nawiązywało do łacińskiego terminu fides, czyli wiara lub zaufanie. W nieformalnej umowie zwanej pactum fiduciae wierzyciel, na którego dłużnik przeniósł jako zabezpieczenie spłaty długu własność jakiejś rzeczy, zobowiązywał się do zwrotnego przeniesienia własności tej rzeczy w przypadku wywiązania się dłużnika ze spłaty długu.
W przypadku niewywiązania się dłużnika ze spłaty długu, wierzyciel mógł zaspokoić się z nabytej fiducjarnie rzeczy poprzez jej zbycie lub zachowanie we własnym majątku.
Fiducia cum creditore contracta stosowana była w prawie rzymskim, zanim wykształciły się inne rzeczowe zabezpieczenia wierzytelności, takie jak zastaw (pignus) oraz wprowadzona znacznie później hipoteka (hypotheca).
Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie w prawie polskim
Podobnym rozwiązaniem jest funkcjonująca we współczesnym prawie polskim instytucja przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie. Polega ona na umownym przeniesieniu własności nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności. W umowie takiej właściciel nieruchomości, będący jednocześnie dłużnikiem jakiejś osoby, przenosi na tę osobę własność nieruchomości jako zabezpieczenie istniejącej wierzytelności, a osoba ta zobowiązuje się do powrotnego przeniesienia własności tej nieruchomości, po wywiązaniu się dłużnika z jego zobowiązań.
Przewłaszczone nieruchomości zabezpieczają najczęściej spłaty pożyczek krótkoterminowych udzielanych przez lombardy, a niekiedy, choć znacznie rzadziej, spłaty kredytów udzielanych przez banki. Pożyczkobiorca, po przeniesieniu na pożyczkodawcę własności nieruchomości, najczęściej nadal z niej korzysta. Z reguły nie dochodzi tu do fizycznego wydania nieruchomości wierzycielowi.
Kontrowersje wokół przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie
Przeniesienie własności nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności to konstrukcja bardzo kontrowersyjna. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie ścierają się w tej materii dwa odmienne poglądy.
Według pierwszego z nich, bardziej radykalnego, przewłaszczenie takie jest w ogóle niedopuszczalne, gdyż w istocie rzeczy prowadzi do obejścia art. 157 § 1 kodeksu cywilnego (dalej k.c.), zabraniającego przenoszenie własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku lub terminu. Orędownicy tego poglądu podnoszą także argument, że zabezpieczanie wierzytelności przy użyciu prawa własności pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa.
Według zapatrywania drugiego, bardziej liberalnego, przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności jest dopuszczalne i nie narusza dyspozycji powyższego przepisu.
Niestabilna linia orzecznicza Sądu Najwyższego
Przewłaszczenie na zabezpieczenie rzeczy ruchomych nie budzi w prawie polskim większych kontrowersji. O możliwości fiducjarnego przenoszenia własności rzeczy ruchomych przesądził Sąd Najwyższy w uchwale z 10.5.1948 r., CPrez 18/48, a więc jeszcze pod rządami Prawa rzeczowego z 11.10.1946 r.
Sporne pozostało natomiast zagadnienie dopuszczalności fiducjarnego przenoszenia własności rzeczy nieruchomych, czyli nieruchomości.
Do powyższej kwestii odniósł się Sąd Najwyższy w wyroku z 24.4.1964 r., II CR 178/64, wyjaśniając, że przepis art. 45 § 1 Prawa rzeczowego, zakazujący przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku lub terminu, uniemożliwia przenoszenie własności nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności. Zdaniem Sądu Najwyższego umowa fiducjarnego przeniesienia własności nieruchomości, wobec obowiązku nabywcy przeniesienia z chwilą zapłaty wierzytelności własności nieruchomości z powrotem na nabywcę, prowadziłaby w istocie do sprzecznego z tym przepisem przeniesienia własności z zastrzeżeniem warunku i terminu.
Powyższe orzeczenie uznawano za aktualne także po wejściu w życie kodeksu cywilnego, ponieważ treść art. 45 § 1 Prawa rzeczowego, zakazującego przenoszenia własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku lub terminu, została przeniesiona w niezmienionym brzemieniu do art. 157 § 1 k.c.
Stanowisko Sądu Najwyższego uległo jednak diametralnej zmianie w wyroku z 29.5.2000 r., III CKN 246/00, w którym Sąd Najwyższy przyjął, że umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie spłaty kredytu, w której kredytodawca zobowiązał się do przeniesienia z powrotem na kredytobiorcę własności tej nieruchomości niezwłocznie po spłacie kredytu, nie jest umową o przeniesienie własności nieruchomości zawartą pod warunkiem w rozumieniu art. 157 § 1 k.c.
Powyższą tezę powtórzył Sąd Najwyższy w wyroku z 8.3.2002 r., III CKN 748/00, stwierdzając, że przewłaszczenie nieruchomości na kredytodawcę wraz z jego zobowiązaniem się do przeniesienia własności tej nieruchomości na kredytobiorcę w razie terminowej spłaty kredytu nie narusza art. 157 § 1 k.c. w zw. z art. 58 § 1 k.c. i art. 94 k.c.
Zagrożenia dla pożyczkobiorców korzystających z przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie
Korzystaniu z instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie towarzyszyć powinna daleko idąca ostrożność. Dotyczy to zwłaszcza pożyczkobiorców przenoszących w ten sposób własność swoich nieruchomości. Praktyka pokazuje bowiem, że konstrukcja ta była w przeszłości nadużywana przez nieuczciwych pożyczkodawców, przede wszystkim niektórych właścicieli lombardów. Wykorzystywali ją oni do przejmowania nieruchomości o dużych wartościach w zamian za relatywnie niewielkie pożyczki.
Nierzadko zdarzało się, że pożyczka w wysokości np. 50 tys. zł była zabezpieczana, a właściwie nadzabezpieczana, przewłaszczeniem nieruchomości o wartości np. 500 tys. zł. Naganny był udział notariusza w takich transakcjach, a w zasadzie w takim nieuczciwym procederze. Jak wynika z licznych doniesień prasowych, a także niestety orzeczeń sądowych, niektóre osoby dokonujące przewłaszczeń nieruchomości na zabezpieczenie udzielonych im pożyczek w ogóle nie zdawały sobie sprawy z faktu, że wyzbywają się swojej własności. Późniejsze odzyskanie takich nieruchomości okazywało się bardzo trudne, a niekiedy wręcz niemożliwe.
Nowe rozwiązanie legislacyjne
W powyższym kontekście wysoko ocenić należy niedawną interwencję ustawodawcy, polegającą na ograniczeniu opisanego tu procederu w stosunku do konsumenta zabezpieczającego cudze roszczenie, np. roszczenie lombardu, poprzez przewłaszczenie nieruchomości służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych tegoż konsumenta.
Nowy przepis art. 3871 k.c., dodany nowelą z 14.5.2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 875), która weszła w życie z dniem 30.5.2020 r., stanowi verba legis, że nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku gdy:
1) wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy, lub
2) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub
3) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.
Nie ulega wątpliwości, że sankcja ustawowej nieważności wadliwie zawartej umowy ukróci działania nieuczciwych pożyczkodawców.
Na marginesie nadmienić warto, że przedmiotem przewłaszczenia na zabezpieczenie może być również prawo użytkowania wieczystego oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także udział w tych prawach.
prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny
Więcej na ten temat Ryszard Strzelczyk „Prawo nieruchomości” C.H. Beck Warszawa 2024
https://www.ksiegarnia.beck.pl/22268-prawo-nieruchomosci-z-testami-online-ryszard-strzelczyk?gad_source=1&gclid=CjwKCAjwnK60BhA9EiwAmpHZw20c1FtgXzPNqxbDyWV3W6gI3JsC1kItmxNzBN_92rZZyaKjAQcajhoC4zsQAvD_BwE