Prawo zabudowy jako poprzednik użytkowania wieczystego
Wyrastająca z prawa rzymskiego zasada superficies solo cedit przez całe stulecia uniemożliwiała nabywanie odrębnej własności budynków. Na mocy tej zasady własność gruntu rozciągała się na ową superficies, przez którą rozumiano wszystko to, co było z gruntem trwale związane. Wzniesiony na cudzym gruncie budynek przypadał – z mocy samego prawa – właścicielowi gruntu, bez względu na wysokość poniesionych na niego nakładów oraz ich relacje do wartości gruntu.
Lukę wynikającą z braku możliwości ustanowienia odrębnej własności budynku wypełniała w prawie rzymskim instytucja określana tą samą nazwą superficies, lecz rozumianą w znaczeniu węższym. Było to zbywalne i dziedziczne prawo rzeczowe, umożliwiające korzystanie z budynku wzniesionego na cudzym gruncie. Nazywano je zamiennie prawem zabudowy albo prawem powierzchni. Ustanawiano je wieczyście (rzadziej długoterminowo), za zapłatą na rzecz właściciela gruntu rocznego czynszu nazywanego solarium.
Rzymska koncepcja prawa zabudowy została recypowana do systemów prawnych wielu państw, w tym do prawa niemieckiego (Erbbaurecht) i austriackiego, a następnie polskiego. Jej wyrazem w Kodeksie cywilnym niemieckim był § 1012, umożliwiający obciążenie gruntu w ten sposób, że osobie uprawnionej przysługiwało zbywalne i dziedziczne prawo do budowli na nim posadowionej (także pod powierzchnią). Było to prawo silne, niegasnące nawet w przypadku zniszczenia budynku (§ 1016). Do jego nabywania stosowały się przepisy dotyczące nabywania własności (§ 1017).
Prawo zabudowy zostało wprowadzone do prawa polskiego jako rodzime i samodzielne prawo rzeczowe dekretem z dnia 26.10.1945 r. o prawie zabudowy (Dz.U. Nr 50, poz. 280). Na mocy przepisów tego dekretu państwo lub związek samorządu terytorialnego będący właścicielem gruntu mogły ustanowić na nim właśnie prawo zabudowy. Polegało ono na uprawnieniu osoby wskazanej w umowie do wzniesienia na tym gruncie jednego lub większej liczby budynków. Nabywca prawa zabudowy stawał się użytkownikiem gruntu oraz właścicielem posadowionych na nim budynków. Umowę ustanawiającą prawo zabudowy zawierano pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Musiała ona zawierać:
1) zobowiązanie nabywcy prawa do rozpoczęcia i zakończenia budowy w ściśle oznaczonych terminach,
2) określenie rodzaju i technicznych warunków wykonania budynku i utrzymywania go w należytym stanie,
3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia lub rozbiórki budynku w czasie trwania umowy,
4) wysokość opłaty za prawo zabudowy i sposób jej uiszczania.
Niedotrzymanie powyższych warunków przez nabywcę prawa zabudowy powodowało rozwiązanie umowy. Prawo zabudowy ustanowiono na czas nie krótszy niż lat 30 i nie dłuższy niż 80 lat. W ostatnich 5 latach trwania umowy można je było – za zgodą stron – przedłużać na dalsze okresy nie dłuższe niż 20 lat każdy. Po zakończeniu umowy budynek przechodził za ustalonym w niej wynagrodzeniem na własność właściciela gruntu.
Prawo zabudowy miało charakter zbywalny i dziedziczny. Nabywca tego prawa mógł samodzielnie obciążać stanowiący jego własność budynek, natomiast ustanowienie służebności gruntowej wymagało zgody właściciela gruntu.
Dekret o prawie zabudowy obowiązywał bardzo krótko, bo tylko do końca 1946 r. Uchylił go dekret – Przepisy wprowadzające Prawo rzeczowe i Prawo o księgach wieczystych. Prawo zabudowy zastąpione zostało – w pewnym zakresie – własnością czasową wprowadzoną dekretem – Prawo rzeczowe.
Właśnie z koncepcji prawa zabudowy wywodzi się funkcjonujące we współczesnym prawie polskim użytkowanie wieczyste. Wprowadziła je ustawa z dnia 14.7.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Umożliwiła ona oddawanie w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i prawnym terenów państwowych położonych w granicach administracyjnych miast i osiedli, a także położonych poza tymi granicami, lecz włączonych do ich planów zagospodarowania przestrzennego.
Użytkowanie wieczyste miało początkowo charakter częściowo administracyjny. Ustanawiano je na podstawie decyzji organu gospodarki komunalnej i mieszkaniowej prezydium właściwej rady narodowej. Zastąpiono nim, choć nie wyeliminowano, wspomnianą wyżej instytucję własności czasowej. Na mocy art. 40 ust. 1 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach możliwość zbywania gruntów państwowych na własność czasową została zastąpiona możliwością oddawania ich w użytkowanie wieczyste.
Charakter, przedmiot, podmioty i treść użytkowania wieczystego
W pierwszej połowie lat 60. XX w. trwał w nauce prawa spór o charakter prawny użytkowania wieczystego. Dominował pogląd, że jest ono ograniczonym prawem rzeczowym. Zapatrywanie to nie ostało się jednak po przeniesieniu w 1964 r. regulacji dotyczących użytkowania wieczystego do kodeksu cywilnego. Uznano bowiem, że przyznanie przez ustawodawcę użytkowaniu wieczystemu szczególnie silnej ochrony, zbliżonej do ochrony prawa własności, jak również poświęcenie temu prawu rzeczowemu całego tytułu II Kodeksu cywilnego oraz umieszczenie tego tytułu pomiędzy tytułem I – poświęconym własności, a tytułem III – poświęconym ograniczonym prawom rzeczowym, przemawia za przyjęciem poglądu, że użytkowanie wieczyste ma charakter pośredni pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Stanowisko to potwierdzone zostało w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
Współczesny ustawodawca dąży do eliminacji instytucji użytkowania wieczystego z systemu prawa polskiego. Obecnie nie oddaje się już w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych na cele budownictwa mieszkaniowego.
Użytkowanie wieczyste jest – wbrew swej mylącej nazwie – prawem terminowym ustanawianym na okres 99 lat albo na okres krótszy, nie mniej jednak niż na 40 lat. W ciągu ostatnich 5 lat użytkownik wieczysty mógł, a w pewnych sytuacjach nadal może, zażądać przedłużenia użytkowania wieczystego na dalszy okres od 40 do 99 lat. Przedłużenie odbywa się – co do zasady – automatycznie, gdyż odmowa jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.
Dla umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, a także dla umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego zastrzeżona została pod rygorem nieważności forma aktu notarialnego. Ten sam wymóg dotyczy umowy przeniesienia użytkowania wieczystego na inną osobę. Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń.
Stosownie do art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, a także przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu do księgi wieczystej (wpis konstytutywny, czyli prawotwórczy).
Treść użytkowania wieczystego została określona w art. 233 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
Z treści powyższego przepisu wynika, że uprawnienia użytkownika wieczystego zakreślone zostały węziej niż uprawnienia właściciela, bowiem ograniczone są dodatkowo przez postanowienia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste powinna określać sposób korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego, a jeżeli grunt oddaje się w użytkowanie wieczyste w celu wzniesienia na nim budynków lub innych urządzeń, także rodzaj tych budynków lub urządzeń, termin rozpoczęcia i zakończenia robót, warunki i termin odbudowy tych budynków lub urządzeń w razie ich zniszczenia albo rozbiórki w czasie trwania użytkowania wieczystego. Ponadto określa się w niej także wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.
Postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości wiążą kolejnego nabywcę prawa użytkowania wieczystego.
Umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie jest umową wzajemną. Charakter tej umowy nie daje podstaw do uznania, iż uiszczanie przez użytkownika wieczystego opłaty rocznej stanowi ekwiwalent świadczenia właściciela nieruchomości polegającego na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i znoszeniu korzystania z niego przez inną osobę.
Koncepcja użytkowania wieczystego jest nielogiczna. Prawo silne i nieograniczone w czasie, jakim jest prawo własności przysługujące Skarbowi Państwa albo jednostce samorządu terytorialnego, obciążone zostaje prawem słabszym i terminowym, jakim jest prawo użytkowania wieczystego, a następnie na tym słabszym i terminowym prawie lokuje się ponownie prawo silne i nieograniczone w czasie, tzn. odrębną własność budynku. Na dodatek z przepisu art. 235 § 1 kodeksu cywilnego paradoksalnie wynika, że prawo własności budynku jest prawem akcesoryjnym, czyli niejako „przyczepionym” do słabszego prawa użytkowania wieczystego gruntu. Konstrukcja ta przypomina żelbetonowy gmach na glinianej nodze.
Dobrze zatem się stało, że ustawodawca podjął decyzję o stopniowej eliminacji tej niespójnej konstrukcji z systemu prawa polskiego. Początkiem tego procesu jest wejście w życie ustawy z dnia 20.7.2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Opłaty za użytkowanie wieczyste
Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, będąca właścicielem nieruchomości, pobiera od użytkownika wieczystego pierwszą opłatę, a następnie – przez cały okres użytkowania wieczystego – opłaty roczne, które wnoszone są z góry w terminie do 31 marca każdego roku.
Pierwszą opłatę ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Wynosi ona od 15 do 25% tej ceny.
Z kolei stawki opłat rocznych uzależnione są od celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Wynoszą one od 0,3% do 3% ceny nieruchomości. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość udzielania bonifikat zarówno od pierwszej opłaty, jak i od opłat rocznych. Przysługują one z różnych tytułów. W przypadku zbiegu praw do bonifikat z różnych tytułów stosuje się jedną bonifikatę, korzystniejszą dla użytkownika wieczystego.
W przypadku gdy wartość nieruchomości ulega zmianom wysokość opłaty rocznej może zostać zaktualizowana. Aktualizacja nie może być częstsza niż raz na trzy lata. Dokonuje się jej z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Użytkownikowi wieczystemu przysługuje uprawnienie do złożenia do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona. Od orzeczenia kolegium przysługuje sprzeciw, którego wniesienie pozbawia orzeczenie mocy i jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Własność budynków i urządzeń jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym
Budynki i inne urządzenia wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste stanowią jego własność. Jak już zostało powiedziane mocą art. 235 kodeksu cywilnego własność ta jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że niedopuszczalne jest zbycie samego użytkowania wieczystego bez jednoczesnego zbycia budynków i urządzeń. Niedopuszczalne jest także zbycie budynków i urządzeń bez jednoczesnego zbycia użytkowania wieczystego. Żadne z tych praw nie może być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego.
Przysługująca użytkownikowi wieczystemu odrębna własność budynków stanowi odstępstwo od powołanej wyżej zasady superficies solo cedit, a ponadto wyjątek od zasady wynikającej z art. 47 § 1 kodeksu cywilnego, według której część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Podkreślić jednak trzeba, że budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, których użytkownik wieczysty nie wzniósł ani nie nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nie stanowią jego własności, a zatem nie są własnością związaną z użytkowaniem wieczystym.
Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może zostać sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego wygasa.
Użytkowanie wieczyste może zostać obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi, np. służebnością przechodu, przejazdu lub hipoteką. Obciążenia te wygasają wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego.
Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego
Użytkowanie wieczyste, podobnie jak wszystkie prawa terminowe, podlega wygaszeniu. Najbardziej typową sytuacją, w której dochodzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego jest upływ okresu, na który prawo to zostało ustanowione.
Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w tej umowie, w szczególności jeżeli wbrew postanowieniom umowy nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Innym przypadkiem, w którym dochodzi do wygaśnięcia użytkowania wieczystego, jest tzw. konfuzja praw, określana zamiennie mianem konsolidacji. Jest to sytuacja, w której użytkowanie wieczyste przechodzi na rzecz właściciela gruntu albo własność gruntu przechodzi na rzecz użytkownika wieczystego. W przypadku takim prawo własności, będące prawem silniejszym, niejako „konsumuje” słabsze od siebie użytkowanie wieczyste.
Do wygaśnięcia użytkowania wieczystego dochodzi także w razie jego wywłaszczenia.
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność z mocy prawa
Na mocy przepisów ustawy przekształceniowej z dnia 20.07.2018 r. z dniem 1.1.2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów.
Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe rozumie się nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami umożliwiającymi prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych. Za mieszkalny uznaje się zatem każdy budynek, w którym liczba lokali mieszkalnych jest większa od liczba lokali użytkowych (niemieszkalnych), nawet wówczas, gdy powierzchnia lokali użytkowych jest większa od powierzchni lokali mieszkalnych.
Powołana wyżej ustawa nie wprowadziła żadnych ograniczeń podmiotowych. Własność gruntów nabyli w ramach ustawowego przekształcenia wszyscy dotychczasowi użytkownicy wieczyści, będący zarówno osobami fizycznymi, jak i prawnymi.
Użytkowanie wieczyste gruntów innych niż wymienione wyżej, tzn. takich, które nie zostały zabudowane na cele mieszkaniowe, nie przekształciło się w prawo własności i trwa nadal.
Podstawę ujawnienia nabytego prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Wydaje je starosta – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, oraz wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.
Zaświadczenie potwierdza fakt przekształcenia oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wskazując jej wysokości i okres wnoszenia.
Zasadą jest, że wysokość opłaty przekształceniowej odpowiada wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłatę przekształceniową wnosi się w terminie do 31 marca każdego roku, tzn. w terminie, w którym wcześniej wnoszono opłaty roczne. Zasadnicza różnica polega jednak na tym, że opłatę przekształceniową uiszcza się tylko przez okres 20 lat, podczas gdy wnoszenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nie miało daty końcowej.
Reasumując, dotychczasowi użytkownicy wieczyści gruntu, którzy mocą ustawy przekształceniowej stali się ich właścicielami, ponoszą dotychczasowe koszty, lecz tylko przez 20 lat.
Właściciel gruntu może w każdej chwili, dopóki trwa jeszcze obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej, zgłosić właściwemu organowi zamiar jej jednorazowego wniesienia. Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada wówczas iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym właściciel zgłosił zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do jej wnoszenia.
W przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych oraz spółdzielniom mieszkaniowym, które wniosą opłatę jednorazową, przysługuje określona w ustawie bonifikata, w wysokości:
1) 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
2) 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
3) 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
4) 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
5) 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
6) 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.
W zakresie gruntów komunalnych o udzieleniu bonifikaty z tytułu wniesienia opłaty jednorazowej i jej wysokości decyduje uchwała właściwej rady lub sejmiku.
Z powyższego wynika, że wysokość bonifikat uchwalanych przez rady poszczególnych gmin dla gruntów komunalnych może znacząco odbiegać od wysokości bonifikat narzuconych ustawą dla gruntów skarbowych. W celu wyeliminowania tych różnic ustawodawca nakazał wojewodom podwyższanie wskazanych wyżej procentowych stawek bonifikaty dotyczących gruntów państwowych w sytuacji, gdy na obszarze danej gminy dla gruntów gminnych obowiązuje uchwała rady gminy ustalająca stawki procentowe bonifikaty na poziomie wyższym niż określone w ustawie dla gruntów państwowych. Oznacza to, że w przypadku gdy rada danej gminy uchwaliła dla gruntów gminnych stawkę bonifikaty za wniesienie opłaty jednorazowej w pierwszym roku na poziomie np. 80%, wojewoda zobligowany jest do niezwłocznego wydania zarządzenia, dotyczącego gruntów państwowych położonych na obszarze tej gminy, podwyższającego stawkę bonifikaty za wniesienie opłaty jednorazowej w pierwszym roku z 60% do 80%.
Opłata przekształceniowa, podobnie jak opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, może podlegać waloryzacji z urzędu albo na wniosek właściciela nieruchomości, z tym jednak zastrzeżeniem, że nie można jej waloryzować częściej niż raz na trzy lata. Zwaloryzowana opłata obowiązuje od dnia 1 stycznia następnego roku.
W terminie 30 dni od wniesienia wszystkich opłat lub opłaty jednorazowej właściwy organ wydaje z urzędu zaświadczenie o ich wniesieniu. Stanowi ono podstawę do wykreślenia z działu III księgi wieczystej roszczenia o tę opłatę.
Warto podkreślić, że obowiązek wnoszenia opłaty przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie. Należy o tym pamiętać przy zakupie nieruchomości.
Decyzję ustawodawcy o eliminowaniu użytkowania wieczystego z systemu prawa polskiego należy przyjąć z aprobatą. Można mieć tylko wątpliwości, czy nie należało tego dokonać od razu w odniesieniu do wszystkich gruntów, a nie tylko gruntów przeznaczonych na cele budownictwa mieszkaniowego.
Specyfika obrotu użytkowaniem wieczystym
Użytkowanie wieczyste nie zostało przez ustawodawcę całkowicie zlikwidowane. Będzie ono zatem nadal przedmiotem obrotu.
W powyższym kontekście przypomnieć warto, że do obrotu tego stosuje się przepisy regulujące obrót nieruchomościami. Użytkowanie wieczyste można sprzedać, podarować albo zamienić na inne prawo. W przypadku gdy przysługuje ono większej liczbie osób, mogą one zawrzeć umowę zniesienia współużytkowania wieczystego. Czynności tych należy dokonać w formie aktu notarialnego.
Do nabycia użytkowania wieczystego przez cudzoziemca, podobnie jak do nabycia przez cudzoziemca nieruchomości położonej w Polsce, wymagane jest zezwolenie wydane przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Wynika to z przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Umowa nabycia użytkowania wieczystego zawarta bez uzyskania zezwolenia jest nieważna.
Oddawanie nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste dokonywane jest w drodze przetargu. Tylko w niektórych sytuacjach szczególnych można tego dokonać w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Jak już zostało powiedziane, według art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, a także przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu do księgi wieczystej. Oznacza to, że bez wpisu w księdze wieczystej prawo użytkowania wieczystego nie powstanie ani nie przejdzie na kolejnego nabywcę.
Na tle powyższego przepisu zrodziła się kontrowersja dotycząca skuteczności rozporządzenia użytkowaniem wieczystym przed dokonaniem wpisu w księdze wieczystej. Chodzi o sytuację, w której nabywca użytkowania wieczystego zbywa to prawo osobie trzeciej, nie czekając aż sam zostanie wpisany do księgi wieczystej. Kwestia ta nie została jednoznacznie przesądzona w doktrynie prawa, zaś w orzecznictwie rozstrzygano ją różnie.
Moim zdaniem udzielenie odpowiedzi na powyższe pytanie wymaga uprzedniego ustalenia, czy w konkretnej sytuacji umowa zbycia użytkowania wieczystego zawarta została przed czy po złożeniu w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o wpis użytkowania wieczystego na rzecz zbywającego.
Jeżeli umowa zbycia zawarta została po złożeniu w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o wpis zbywcy, lecz przed dokonaniem wpisu skuteczność zbycia pozostaje w zawieszeniu do chwili dokonania wpisu. Wpis zbywcy wywrze skutek wsteczny (ex tunc) od chwili złożenia wniosku, czyli obejmie moment zbycia. Oznacza to, że w chwili rozpoznawania przez sąd wniosku o wpis nabywcy zbywca będzie już w księdze wpisany z mocą wsteczną od chwili złożenia wniosku (art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), co uniemożliwia podniesienie zarzutu, że przeszkodą w dokonaniu wpisu nabywcy jest okoliczność, że w chwili dokonywania zbycia użytkowanie wieczyste jeszcze zbywcy nie przysługiwało.
Powoływanie się niektórych sądów wieczystoksięgowych na powyższą przeszkodę w dokonaniu wpisu jest – moim zdaniem – błędne, gdyż pomija dyspozycję art. 29 u.k.w.h. (error in omittendo). Nie można przecież przepisu powszechnie obowiązującego stosować wybiórczo. Brak podstaw do uznania, że nabywca użytkowania wieczystego staje się użytkownikiem wieczystym „na raty”, tzn. w zakresie obowiązków (np. obowiązku uiszczania opłat) – od chwili złożenia wniosku, bo tu działa art. 29 u.k.w.h., zaś w zakresie uprawnień (np. zbycia użytkowania wieczystego) – z chwilą faktycznego wpisu do księgi wieczystej, gdyż tu art. 29 u.k.w.h. rzekomo nie działa.
Przedstawione tu stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w słusznej – moim zdaniem – uchwale z dnia 21.5.2002 r. (III CZP 29/02), wyjaśniając, że zasada wstecznego działania wpisu, wynikająca z art. 29 KWU, ma zastosowanie także przy wpisach o charakterze konstytutywnym, co oznacza, że w razie dokonania wpisu, datą powstania prawa użytkowania wieczystego lub jego przejścia na nabywcę (skutek rozporządzający zawartej umowy) jest data złożenia wniosku o wpis.
Natomiast zbycie użytkowania wieczystego przed złożeniem wniosku o wpis zbywcy stanowi przeszkodę do dokonania wpisu nabywcy. Sytuacja taka jest teoretycznie możliwa, choć obecnie mało prawdopodobna, gdyż według art. 92 § 4 Prawa o notariacie, w sytuacji, gdy akt notarialny zawiera przeniesienie prawa ujawnianego w księdze, notariusz sporządzający ten akt ma obowiązek złożyć on-line w dniu jego sporządzenia elektroniczny wniosek o wpis w księdze wieczystej.
W obecnym reżimie prawnym trudno wyobrazić sobie sytuację, w której nabywca użytkowania wieczystego dokonuje jego zbycia zanim notariusz złoży za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosek wieczystoksięgowy na jego rzecz, choć sytuacji takiej nie sposób całkowicie wykluczyć.
Wyzbycie się użytkowania wieczystego
Dopuszczalność wyzbycia się użytkowania wieczystego nie została uregulowana wprost. W zakresie pozostałych praw rzeczowych, tzn. prawa własności oraz praw rzeczowych ograniczonych, sprawa przedstawia się znacznie klarowniej. Do wyzbycia się własności rzeczy ruchomej dochodzi w drodze jednostronnego działania właściciela polegającego na porzuceniu tej rzeczy w takim zamiarze (art. 180 k.c.). Wyzbycie się własności nieruchomości może zostać dokonane przez umowę jej nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy lub Skarbu Państwa (art. 9021 k.c.). Z kolei wyzbycie się ograniczonego prawa rzeczowego następuje w drodze jednostronnego oświadczenie uprawnionego o zrzeczenie się tego prawa złożonego właścicielowi tej rzeczy (art. 246 k.c.).
Znacznie mniej przejrzyście przedstawia się natomiast możliwości wyzbycia się prawa użytkowania wieczystego. Ustawodawca nie przewidział wprost takiej ewentualności. Wprawdzie art. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 17b ust. 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa dopuszcza możliwość zrzeczenia się tego prawa, lecz są to przepisy szczególne dotyczące określonych osób i nieruchomości. Szczególny charakter ma także możliwość wyzbycia się prawa użytkowania wieczystego przewidziana w art. 33 ustawy o restrukturyzacji hutnictwa żelaza i stali.
Istnienie jedynie szczególnych regulacji odnoszących się do możliwości zrzeczenia się użytkowania wieczystego wykreowało pytanie o dopuszczalność wyzbycia się tego prawa w innych okolicznościach. Odpowiedział na nie Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13.12.2013 r. (III CZP 81/13), w której wyjaśnił, że wyraźne uregulowanie niektórych przypadków zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego nie może przekreślić regulacji dotyczącej treści tego prawa. Użytkowanie wieczyste jest prawem zbliżonym w swej treści do prawa własności, a art. 233 k.c. wyraźnie stanowi, że użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem. Oznacza to, że w braku przepisu ograniczającego to uprawnienie, użytkownik wieczysty może z niego skorzystać i wyzbyć się przysługującego mu prawa.
Zdaniem Sądu Najwyższego istnienie regulacji dotyczących niektórych użytkowników wieczystych jest tylko wyraźnym potwierdzeniem, że każdy uprawniony z tego prawa może się go wyzbyć. Powyższe uregulowania szczególne nie powinny być postrzegane jako implikujące wyłączenie uprawnienia innych użytkowników wieczystych do wyzbycia się przysługującego im prawa, skoro zgodnie z art. 233 k.c. mogą tym prawem rozporządzać.
Sąd Najwyższy doszedł do przekonania, że wobec braku regulacji prawnej wprost odnoszącej się do tej sytuacji, należy znaleźć ją w drodze analogii legis, czyli poprzez zastosowanie przepisów, które regulują sytuacje najbliższe. Mając na uwadze treść art. 237 k.c., według którego do zbycia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, do wyzbycia się prawa użytkowania wieczystego należy zatem stosować art. 9021 k.c. dotyczący umowy o bezpłatne przekazanie prawa do nieruchomości na rzecz gminy lub Skarbu Państwa.
Sąd Najwyższy zauważa także, że wyzbycie się użytkowania wieczystego gruntu prowadzi do wyzbycia się własności budynków wzniesionych na tym gruncie przez użytkownika wieczystego, do których przepisy art. 9021 i 9022 k.c. mogą być stosowane wprost.
Reasumując, użytkownik wieczysty, który nie może zrzec się przysługującego mu prawa na mocy przepisów szczególnych, może wyzbyć się tego prawa (przekazać je) na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego na podstawie art. 9021 k.c. stosowanego w drodze analogii.
prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk
Więcej na ten temat Ryszard Strzelczyk „Prawo nieruchomości” C.H. Beck Warszawa 2024
https://www.ksiegarnia.beck.pl/22268-prawo-nieruchomosci-z-testami-online-ryszard-strzelczyk