profesor Ryszard Strzelczyk

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 sierpnia 2019 r., V CSK 237/18, przypomniał, że skoro przepis art. 62 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje moment, od którego można mówić o zabudowie, to przez niezabudowaną nieruchomość, w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. (w przypadku, gdy zabudowę miał stanowić budynek), należy rozumieć taką nieruchomość, na której nie jest w momencie zawarcia umowy sprzedaży posadowiony budynek w stanie co najmniej surowym zamkniętym. Nawet zatem przy zawężającej wykładni pojęcia zabudowanej nieruchomości, nie spełniają warunku zabudowy pozostałości budynku po jego częściowej rozbiórce. Odczytując przepis art. 62 ust. 3 u.g.n. a contrario, należy uznać, że nieruchomość przestaje być zabudowana, jeśli posadowiony na niej uprzednio budynek zostanie rozebrany do stanu nie spełniającego już definicji budynku w stanie surowym zamkniętym. W takim przypadku użytkownik wieczysty, chcąc uniknąć realizacji prawa pierwokupu wynikającego z art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n., powinien uprzednio odtworzyć zabudowę rozebranego czy zniszczonego w inny sposób budynku do stanu pozwalającego na uznanie nieruchomości za zabudowaną. Chociaż art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n., dający gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, znacznie ogranicza uprawnienia użytkownika wieczystego, to przyznanie gminie tego prawa jest racjonalne i uzasadnione, gdyż niezabudowana nieruchomość nie spełnia celu użytkowania wieczystego, dla którego prawo to zostało ustanowione. Celem i funkcją rozwiązania przyjętego w art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2u.g.n. jest zagwarantowanie gminie możliwości przejęcia do jej zasobów własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na terenie gminy, potrzebnych do realizacji jej zadań własnych.