Podziały nieruchomości
Rodzaje podziału nieruchomości
W doktrynie prawa wyróżnia się cztery rodzaje podziału nieruchomości, a mianowicie:
1) podział geodezyjny (ewidencyjny, administracyjny);
2) podział prawny (cywilny, własnościowy);
3) podział wieczystoksięgowy;
4) podział quoad usum (co do sposobu korzystania).
Choć nie są to pojęcia zdefiniowane legalnie, tzn. ustawowo, doktryna i orzecznictwo odwołują się do nich w sposób raczej konsekwentny.
Fizyczne podzielenie nieruchomości w terenie, np. murem, płotem lub ogrodzeniem, nazywane niekiedy „podziałem fizycznym”, jest jedynie określonym stanem faktycznym i nie zalicza się do kategorii stricte prawnych.
Dokonywanie podziału nieruchomości jest bez wątpienia prerogatywą jej właściciela. W praktyce stosowania przepisów prawa pojawiła się wątpliwość, czy podziału nieruchomości może dokonać jej użytkownik wieczysty. Chodziło o udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy użytkownik wieczysty, który w czasie trwania użytkowania wieczystego korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób w sposób zbliżony do właścicielskiego, władny jest doprowadzić do podziału nieruchomości bez wiedzy, a nawet wbrew woli jej właściciela.
Negatywnej odpowiedzi na postawione wyżej pytanie udzielił Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 13.3.2015 r. (III CZP 116/14), wyjaśniając, że użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste. Pogląd ten zgodny jest z tezami zawartymi we wcześniejszych orzeczeniach, z których także wynika, że uprawnienie do łączenia lub podziału nieruchomości przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości, a nie użytkownikowi wieczystemu.
Podział geodezyjny nieruchomości (ewidencyjny, administracyjny)
Podział geodezyjny nieruchomości, nazywany też podziałem ewidencyjnym lub podziałem administracyjnym, polega na wyodrębnieniu z działki już istniejącej, tzn. z działki posiadającej określone oznaczenie w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków), jednej lub większej liczby nowych działek, którym nadaje się w tym katastrze (ewidencji) nowe oznaczenie ewidencyjne, bez przenoszenia prawa własności tych działek na inną osobę (osoby), tzn. bez wywoływania zmian podmiotowych w sferze własnościowej.
Przez pojęcie działki ewidencyjnej rozumieć należy ciągły obszar gruntu położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym i wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych.
Podział geodezyjny kreuje nowe ukształtowanie ewidencyjne działek gruntu wchodzących w skład danej nieruchomości. Zasadą jest, że podział ten, poza pewnymi wyjątkami określonymi w przepisach szczególnych, musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie braku tego planu – gdy nieruchomość położona jest na obszarze nieobjętym obowiązkiem jego sporządzenia – z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepisy regulujące omawianą tu materię zawarte zostały przede wszystkim w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Podział nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, właściwego dla miejsca położenia zabytku, wydanego w formie decyzji administracyjnej.
Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny, najczęściej właściciela nieruchomości. Adresatem wniosku jest organ gminy, tzn. wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Podziału nieruchomości można dokonać także z urzędu, gdy jest on:
1) niezbędny do realizacji celów publicznych albo gdy
2) dzielona nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.
Celem postępowania administracyjnego w sprawie o podział nieruchomości jest wydanie przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, stanowiącej podstawę dokonania stosownych zmian w katastrze nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków).
Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanowi podstawę do umieszczenia na mapie z projektem podziału klauzuli informującej, że podział ten został decyzją tą zatwierdzony, a także wyznaczenia i utrwalenia w terenie nowych punktów granicznych. Mapa z projektem podziału nieruchomości stanowi załącznik do decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości.
Podział prawny nieruchomości (cywilny, własnościowy)
Podział prawny, nazywany też cywilnym lub własnościowym, obejmuje zdarzenia wywołujące zmiany podmiotowe w odniesieniu do własności choćby części nieruchomości. Wyróżnia się trzy rodzaje zdarzeń kreujących podział prawny nieruchomości.
Do pierwszej grupy takich zdarzeń należą czynności cywilnoprawne właściciela nieruchomości, polegające na przeniesieniu prawa własności części tej nieruchomości na inną osobę, np. sprzedaży lub darowiźnie jednej działki ewidencyjnej z nieruchomości składającej się z kilku działek. W wyniku takiej sprzedaży powstają dwie nieruchomości, tzn.:
1) należąca nadal do dotychczasowego właściciela (sprzedającego, darczyńcy) dawna nieruchomość pomniejszona o sprzedaną (darowaną) działkę ewidencyjną oraz
2) należąca do nowego właściciela (kupującego, obdarowanego) nowa nieruchomość składająca się z tej jednej (sprzedanej, darowanej) działki ewidencyjnej.
Dla tej nowej nieruchomości zakłada się nową księgę wieczystą, w której dziale drugim wpisuje się nowego właściciela, co kończy formalności związane z podziałem prawnym.
Innym przykładem podziału prawnego nieruchomości, dokonywanego w drodze czynności cywilnoprawnej, jest umowne zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez jej podział na dwie lub większą liczbę mniejszych nieruchomości, z których każda przyznawana zostaje na wyłączną własność jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli. Dokonuje się tego w drodze umowy o zniesienie współwłasności nieruchomości, zawieranej w formie aktu notarialnego.
Do drugiej grupy zdarzeń kreujących podział prawny nieruchomości zalicza się zdarzenia przenoszące własność części nieruchomości z mocy prawa, np. zasiedzenie części nieruchomości gruntowej, przejście ex lege własności części nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną na własność gminy albo nabycie ex lege własności części budynku w postaci odrębnego lokalu przez osobę, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do niego, na skutek upadłości, likwidacji albo egzekucji z nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli nabywcą budynku, w którym lokal ten się znajduje albo udziału w tym budynku nie jest inna spółdzielnia mieszkaniowa.
Do trzeciej grupy zdarzeń kreujących podział prawny nieruchomości należą niektóre orzeczenia sądów, np. sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości, w wyniku którego z nieruchomości większej, objętej współwłasnością, wydzielane są nieruchomości mniejsze, przyznawane na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom.
Zasadą jest, że podział prawny nieruchomości gruntowej poprzedzany jest podziałem geodezyjnym (ewidencyjnym, administracyjnym), polegającym – jak już zostało wyjaśnione – na ewidencyjnym wydzieleniu z tej nieruchomości działki lub działek mających stać się przedmiotem wyodrębnienia prawnego (sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania itp.).
Podział wieczystoksięgowy
Podział wieczystoksięgowy jest szczególnym rodzajem podziału prawnego. Polega on na:
1) wydzieleniu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wielodziałkowej, jednej lub kilku działek;
2) założeniu dla tych działek nowych ksiąg wieczystych;
3) ujawnieniu w działach drugich tych nowych ksiąg wieczystych dotychczasowego właściciela.
Podziału tego dokonuje sąd wieczystoksięgowy na wniosek właściciela zamierzającego podzielić swoją nieruchomości na nieruchomości mniejsze, pozostające jednak nadal jego własnością.
W wyniku podziału wieczystoksięgowego, choć dochodzi do zwielokrotnienia liczby nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym, nie dochodzi do przeniesienia własności części gruntu na inną osobę lub osoby. Właściciel nieruchomości nadal pozostaje właścicielem całego gruntu, z tym jednak zastrzeżeniem, że grunt ten stanowi już dwie lub więcej nieruchomości w ujęciu wieczystoksięgowym.
Podział nieruchomości do korzystania (quoad usum)
Na gruncie prawa polskiego dopuszczalne jest dokonanie przez współwłaścicieli podziału nieruchomości do korzystania (używania, użytkowania), nazywanego podziałem quoad usum. Polega on na tym, że poszczególni współwłaściciele na podstawie zawartej umowy otrzymują do wyłącznego użytku wydzielone fizycznie części nieruchomości wspólnej. Przykładem takiego podziału jest sytuacja, w której dwaj współwłaściciele nieruchomości zabudowanej domem bliźniaczym umawiają się, że jeden z nich będzie korzystał ze wschodniej, drugi zaś z zachodniej części domu i gruntu. Po zawarciu takiej umowy każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do samodzielnego korzystania z przypadającej mu części nieruchomości, tzn. do korzystania z niej z wyłączeniem drugiego współwłaściciela.
Jeżeli do każdej połowy domu bliźniaczego prowadzi odrębne wejście, współwłaściciele nieruchomości mogą z niej korzystać w sposób, w jaki korzysta się z dwóch nieruchomości zabudowanych dwoma domami mieszkalnymi przylegającymi do siebie jedną ścianą. Mogą się oni także od siebie fizycznie odgrodzić, kreując stan faktyczny określany mianem podziału fizycznego nieruchomości. W sytuacji takiej sposób korzystania przez każdego z nich z przypisanej mu części nieruchomości zbliżony będzie do sposobu, w jaki z nieruchomości korzysta jej wyłączny właściciel.
Podział quoad usum jest przeto wynikiem umowy obligacyjnej zawartej przez współwłaścicieli nieruchomości, w której umówili się oni co do sposobu korzystania z tej nieruchomości w taki sposób, że każdemu z nich, lub tylko niektórym z nich określone części tej nieruchomości zostały przydzielone do samodzielnego korzystania, tzn. do korzystania z wyłączeniem innych osób. Podział quoad usum jest niezależny od podziału geodezyjnego, co oznacza, że granice przypadających poszczególnym współwłaścicielom części nieruchomości nie muszą pokrywać się z granicami działek ewidencyjnych wchodzących w skład tej nieruchomości. Nie jest on także podziałem prawnym.
Podziału quoad usum dokonuje się najczęściej wtedy, gdy podział prawny nieruchomości nie jest możliwy, np. ze względu na obowiązujące na danym terenie normy obszarowe dla działek gruntu. Dla przykładu, niedopuszczalny jest podział prawny nieruchomości gruntowej o powierzchni 900 m2, jeżeli minimalna wielkość działki gruntu określona w przepisach lokalnych, tj. w przepisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wynosi np. 600 m2. W sytuacji takiej współwłaściciele nieruchomości mogą dokonać jej podziału quoad usum.
Na zasadach podziału quoad usum współwłaściciele nieruchomości zabudowanej kilkoma garażami mogą umówić się w zakresie sposobu korzystania z poszczególnych garaży, a współwłaściciele nieruchomości przeznaczonej pod otwarty parking mogą zawrzeć umowę o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. W umowach tych określa się, z których garaży lub miejsc postojowych korzystać będą z wyłączeniem innych osób poszczególni współwłaściciele.
Podział quoad usum nie oznacza zniesienia współwłasności nieruchomości. Nie dzieli on nieruchomości w znaczeniu geodezyjnym czy prawnym. Powoduje jedynie zmianę formy korzystania z bezpośredniej wspólnej na bezpośrednią rozłączną. Przed podziałem każdy współwłaściciel korzysta bezpośrednio z całej nieruchomości, lecz wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami, natomiast po dokonaniu podziału, każdy współwłaściciel korzysta bezpośrednio z przydzielonej mu części nieruchomości, lecz rozłącznie z pozostałymi współwłaścicielami. Możliwe jest także zawarcie umowy, na mocy której tylko niektórym współwłaścicielom przysługiwać będzie prawo samodzielnego korzystania z określonych w umowie części nieruchomości. Decyduje tu wola umawiających się współwłaścicieli.
Z przepisu art. 221 kodeksu cywilnego wynika, że podział nieruchomości quoad usum skuteczny jest względem nabywcy udziału w nieruchomości, który o podziale tym wiedział bądź z łatwością mógł się dowiedzieć. Od konkretnego stanu faktycznego zależy zatem, czy nabywca tego udziału związany będzie postanowieniami umowy o sposobie korzystania z nieruchomości, zawartej w okresie, kiedy prawo do udziału jeszcze mu nie przysługiwało. Nabywca będzie umową związany, jeżeli o niej wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Nie będzie nią związany, jeżeli o niej nie wiedział ani nie mógł się o niej z łatwością dowiedzieć. W tym drugim przypadku nabywca udziału może żądać dopuszczenia go do korzystania z całości nieruchomości.
Z umowy o podział quoad usum wynikają roszczenia dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli. Mogą one zostać ujawnione w księdze wieczystej w trybie art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wobec jawności ksiąg wieczystych oraz niemożności zasłaniania się nieznajomością dokonanych w nich wpisów, przyszli nabywcy poszczególnych udziałów nie będą mogli żądać dopuszczenia ich do korzystania z całości nieruchomości, podnosząc zarzut, że o podziale quoad usum nie wiedzieli. Z tego właśnie powodu ujawnianie podziałów quoad usum w księgach wieczystych jest ze wszech miar pożądane.
Uprawnienia współwłaściciela wynikające z umowy quoad usum są tak silne, że mogą być dochodzone nawet w drodze eksmisji. W wyroku z dnia 16.10.1969 r. (III CRN 355/69) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w warunkach obowiązywania umowy quoad usum dopuszczalna jest eksmisja z części nieruchomości zajętej sprzecznie z tą umową.
Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej może zostać określony w orzeczeniu sądowym. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których zawarcie umowy quoad usum jest niemożliwe ze względu na konflikt pomiędzy właścicielami.
Podział quoad usum może zostać zmieniony lub zniesiony w każdym czasie. Potrzebna jest jednak do tego zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku zgody do zmiany lub zniesienia tego podziału konieczne jest orzeczenie sądu.
Tryby podziału nieruchomości
Od rodzajów podziału nieruchomości odróżnić należy tryby tego podziału, tzn. tryby, w jakich nieruchomość może zostać podzielona. W doktrynie wyróżnia się cztery tryby podziału nieruchomości, a mianowicie:
1) tryb umowny, w którym do podziału nieruchomości dochodzi w drodze umowy, np. umowy zniesienia współwłasności nieruchomości, w ten sposób, że dotychczasowi współwłaściciele nieruchomości otrzymują na wyłączną własność poszczególne części tej nieruchomości, które stają się nowymi nieruchomościami;
2) tryb sądowy, w którym do podziału nieruchomości dochodzi na drodze sądowej, np. w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości, w ten sposób, że dotychczasowi współwłaściciele nieruchomości otrzymują na wyłączną własność poszczególne jej części, co z reguły ma miejsce w sytuacji, gdy współwłaściciele ci, na skutek skonfliktowania, nie są w stanie dokonać jej umownego podziału;
3) tryb administracyjny, w którym do podziału nieruchomości dochodzi w drodze decyzji administracyjnej, np. w drodze wydanej na wniosek właściciela nieruchomości ostatecznej decyzji wójta zatwierdzającej podział nieruchomości, w której skład wchodzą działki wydzielone pod drogi gminne;
4) tryb wywłaszczeniowy, w którym do podziału nieruchomości dochodzi w drodze wywłaszczenia jej części, np. w drodze wywłaszczenia pod drogę krajową jednej działki ewidencyjnej z nieruchomości składającej się z większej liczby działek.
Powyższa typizacja trybów podziału nieruchomości nie ma charakteru ostrego. Tryby te nie stanowią kategorii rozłącznych. Dla przykładu, postępowanie wywłaszczeniowe jest swoistym postępowaniem administracyjnym, wiele decyzji administracyjnych wydawanych jest w następstwie umów poprzedzonych rokowaniami, a niektóre postępowania sądowe kończą się zawarciem ugody, będącej w istocie rzeczy umową zawartą przed sądem.
prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk
Więcej na ten temat Ryszard Strzelczyk „Prawo nieruchomości” C.H. Beck Warszawa 2024
https://www.ksiegarnia.beck.pl/22268-prawo-nieruchomosci-z-testami-online-ryszard-strzelczyk?gad_source=1&gclid=CjwKCAjwnK60BhA9EiwAmpHZw20c1FtgXzPNqxbDyWV3W6gI3JsC1kItmxNzBN_92rZZyaKjAQcajhoC4zsQAvD_BwE