profesor Ryszard Strzelczyk

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 25 lutego 2026 r., I CSK 1211/25, przypomniał, że preferowany przez ustawodawcę podział fizyczny nieruchomości przez wyodrębnienie własności lokali w budynku znajdującym się na tej nieruchomości, doznaje ograniczeń w sytuacji, gdy pomiędzy współwłaścicielami istnieje poważny konflikt. Chociaż konflikt taki co do zasady nie stanowi bezwzględnej negatywnej przesłanki do dokonania zniesienia współwłasności przez podział fizyczny rzeczy, czynnik ten może i powinien być rozważany w aspekcie zgodności podziału rzeczy z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem oraz przy uwzględnieniu faktu, że z powodu poważnego skonfliktowania współwłaścicieli rzecz nie będzie mogła być po podziale wykorzystywana w sposób odpowiadający jej przeznaczeniu. Uwzględnienie całokształtu okoliczności faktycznych występujących w konkretnym przypadku może uzasadniać odstąpienie przez sąd meriti od jej fizycznego podziału na rzecz przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela albo zniesienie współwłasności rzeczy przez jej sprzedaż. Dotyczy to w szczególności tych wszystkich sytuacji, gdy podział zabudowanej nieruchomości w celu zniesienia współwłasności polega na wyodrębnieniu własności lokali (tj. gdy utrzymuje się współwłasność działki gruntu oraz wszystkich części domu służących do wspólnego użytku stron). W takiej sytuacji jedynie podział „pionowy” budynku wraz z gruntem (całkowicie znoszący wspólność) eliminuje znaczenie osobistych animozji między stronami dla korzystania przez nie z powstałych przez podział nieruchomości.