Opłaty adiacenckie

Definicja opłaty adiacenckiej

Definicja opłaty adiacenckiej została zamieszczona w art. 4 pkt 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy przez nią rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Z powyższej definicji wynika, że opłata adiacencka ma charakter daniny publicznej, która może zostać ustalona w 3 sytuacjach, a mianowicie:

1)  w przypadku wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej ze środków choćby częściowo skarbowych, samorządowych, unijnych lub zagranicznych bezzwrotnych;

2)  w przypadku przeprowadzenia scalenia i podziału nieruchomości;

3)  w przypadku przeprowadzenia podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego.

Opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie decyzji administracyjnej mającej charakter konstytutywny (prawotwórczy).

Opłata adiacencka związana z budową urządzeń infrastruktury technicznej

Na właścicielach oraz użytkownikach wieczystych nieruchomości położonych na terenie danej gminy, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w razie braku planu miejscowego, wykorzystywanych na cele rolne i leśne, spoczywa obowiązek partycypowania w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli urządzenia te zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Partycypowanie w tych kosztach realizowane jest przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich przez właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych.

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej należy rozumieć budowę dróg, przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych oraz telekomunikacyjnych.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, choć nie musi, ustalić w drodze decyzji administracyjnej opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi albo po stworzeniu warunków do podłączenia danej nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej.

Obowiązek właściciela nieruchomości uczestniczenia w kosztach budowy urządzenia infrastruktury technicznej wynika z przepisów ustawy i nie jest uzależniony od tego, czy właściciel ten faktycznie korzysta z tego urządzenia. Wystarczy sama możliwość korzystania. Dla przykładu, dostępność korzystania z drogi występuje już wtedy, gdy drogę zbudowano na terenie przyległym do nieruchomości i możliwe jest wybudowanie zjazdu do niej.

Decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej można wydać w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi albo stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, pod warunkiem jednak, że w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała w tym zakresie uchwała rady gminy.

Do ustalenia tej opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi albo stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, czyli bez względu na datę wybudowania tych urządzeń.

Trzyletni termin na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką dotyczy rozstrzygnięcia przez organ pierwszej instancji (tak NSA w Warszawie w uchw. z 27.7.2009 r., I OPS 4/09).

Niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, zobowiązanym do jej uiszczenia jest ten właściciel nieruchomości, który uzyskał zwiększenie użyteczności nieruchomości i w jego wyniku wzrost jej wartości, a więc osoba, której prawo własności do nieruchomości przysługiwało w chwili stworzenia warunków podłączenia do urządzenia (tak NSA w Warszawie w wyr. z 7.4.2010 r.).

Wysokość opłaty adiacenckiej ustalana jest jako ułamek (procent) wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ułamek ten nie może jednak przewyższać połowy tego wzrostu, tzn. nie może być wyższy niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a jej wartością po ich wybudowaniu.

Jak już zostało powiedziane, konkretną wysokości stawki procentowej dla danego obszaru określa rada gminy w drodze uchwały. Stawkę należy określić precyzyjnie, tj. jako konkretny procent wzrostu wartości nieruchomości, np. 15%.

Dopiero w oparciu o taką uchwałę, tj. uchwałę określającą wysokość stawki procentowej obowiązującej na danym terenie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji administracyjnych opłatę adiacencką dla konkretnej nieruchomości. Przy braku uchwały rady gminy wydanie decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej jest niedopuszczalne.

Obowiązek wniesienia opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o jej ustaleniu stała się ostateczna. Do skutków opóźnienia w zapłacie stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego.

Do ustalenia konkretnej opłaty adiacenckiej, tzn. opłaty związanej z daną nieruchomością w zaistniałym stanie faktycznym, niezbędne jest określenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości tej nieruchomości. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji. Różnicę wartości pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej przez właściciela nieruchomości lub jej użytkownika wieczystego.

Na wniosek właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego opłata adiacencka może zostać rozłożona na raty roczne, płatne w okresie nie dłuższym niż 10 lat, oprocentowane przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Opłata adiacencka związana ze scaleniem i podziałem nieruchomości

Niekiedy zdarza się, że dla korzystniejszego zagospodarowania terenu konieczne jest przeprowadzenie na danym obszarze scalenia i podziału nieruchomości. Dokonują tego gminy na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne. Czynią to w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, pod warunkiem, że dane nieruchomości nie zostały już objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie przepisów ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy.

W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli, użytkowników wieczystych oraz posiadaczy samoistnych otrzymuje odpowiednio na własność, w użytkowanie wieczyste albo w samoistne posiadanie, nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości, pomniejszonej o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących.

W razie braku możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, różnicę powierzchni rekompensuje się odpowiednimi dopłatami.

Gmina zobowiązana jest do wybudowania na gruntach objętych uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej. Koszty wybudowania tych urządzeń nie obciążają uczestników postępowania, chyba że inaczej postanowiono w porozumieniu zawartym z gminą.

Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

Również i w tym przypadku, podobnie jak w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej, wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości.

Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich związanych ze scaleniem i podziałem nieruchomości ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze ugody zawartej z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty. W razie niedojścia do zawarcia ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin wniesienia opłaty adiacenckiej ustalony w takiej uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania przez gminę urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli gmina zobowiązana jest do ich wybudowania.

Wysokości konkretnych opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej, zgodnie ze wspomnianą wyżej ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości. W rozliczeniu opłaty adiacenckiej osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej są pokrywane w formie dopłat.

Szczegółowy sposób i tryb ustalania opłaty adiacenckiej określony został w rozdziale 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 4.5.2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. Nr 86, poz. 736).

Opłata adiacencka związana z podziałem nieruchomości

Trzecim rodzajem opłaty adiacenckiej jest danina związana ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału, dokonanego na wniosek jej właściciela lub użytkownika wieczystego.

Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej wynika w tym przypadku ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Nowa konfiguracja działek pozwala na ich korzystniejsze użytkowanie, a w razie ich sprzedaży, na uzyskanie wyższej ceny, niż miałoby to miejsce w przypadku sprzedaży działki niepodzielonej. Obowiązek wykazania, że w wyniku podziału danej nieruchomości faktycznie nastąpił wzrost jej wartości, spoczywa na organie ustalającym opłatę adiacencką.

Omawianą tu opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej. Przepisy nie nakładają na organ gminy obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwalają na jej ustalenie w sytuacji, gdy na skutek podziału nieruchomości wzrosła jej wartość.

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, z tym jednak zastrzeżeniem, że w tym przypadku stawka ta nie może przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości, a nie 50%, jak to ma miejsce w przypadkach opłat adiacencka z innych tytułów.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Opłatę ustala się po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Przy określaniu wartości nieruchomości jej powierzchnię pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne.

Także i w tym przypadku opłata adiacencka może zostać rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat.

Ustalenie opłaty adiacenckiej jest dopuszczalne tylko wówczas, gdy w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała już uchwała rady gminy wskazująca wysokość stawki procentowej tej opłaty. Jest to wymóg zrozumiały, bowiem ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej dokonywane jest w oparciu o stawkę procentową obowiązującą w tym dniu, czyli wysokości tej stawki musi być już znana.

prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny

Więcej na ten temat Ryszard Strzelczyk „Prawo nieruchomości” C.H. Beck Warszawa 2024

https://www.ksiegarnia.beck.pl/22268-prawo-nieruchomosci-z-testami-online-ryszard-strzelczyk?gad_source=1&gclid=CjwKCAjwnK60BhA9EiwAmpHZw20c1FtgXzPNqxbDyWV3W6gI3JsC1kItmxNzBN_92rZZyaKjAQcajhoC4zsQAvD_BwE