Ochrona własności nieruchomości
Ochrona własności w przepisach Konstytucji RP oraz w przepisach kodeksu cywilnego
W system prawa polskiego własność chroniona jest konstytucyjnie i cywilistycznie.
Ochronę konstytucyjną zapewnia art. 21 Konstytucji RP. Stanowi on, że Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia, a wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.
Ochronę cywilistyczna zapewniają natomiast przepisy kodeksu cywilnego poprzez system roszczeń przysługujących właścicielowi w przypadku naruszenia przysługującego mu prawa własności. Roszczeń tych właściciel może dochodzić na drodze sądowej wnosząc odpowiednie powództwa.
Dodatkową formą ochrony własności, dotyczącą jednak tylko nieruchomości, jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Realizuje się je w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Celem tego powództwa jest usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem prawnym.
Prawo unijne nie ingeruje w zakres i kształt prawa własności w państwach członkowskich. Wynika to wprost z art. 345 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej. Oznacza to, że kształtowanie zasad nabywania własności nieruchomości oraz stosowanie uzasadnionych i racjonalnych ograniczeń w tym zakresie pozostawione zostało suwerennym decyzjom państw członkowskich.
Ochrona własności w trybie roszczeń petytoryjnych
Właścicielowi nieruchomości, podobnie jak właściciela każdej innej rzeczy, przysługuje triada uprawnień wynikających bezpośrednio z istoty prawa własności. Mają one charakter bezwzględny i obejmują:
1) prawo do posiadania nieruchomości (ius possidendi);
2) prawo do korzystania z nieruchomości, w tym jej używania (ius utendi), pobierania pożytków i innych dochodów (ius fruendi) oraz jej zużycia (ius abutendi);
3) rozporządzania nieruchomością (ius disponendi).
W przypadku naruszenia powyższych uprawnień właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do wystąpienia przeciwko naruszycielowi z odpowiednimi roszczeniami. W doktrynie i orzecznictwie określa się je mianem roszczeń petytoryjnych. Mocą art. 209 kodeksu cywilnego może je realizować także współwłaściciel nieruchomości.
Podstawowymi roszczeniami zapewniającymi ochronę petytoryjną są:
1) roszczenie windykacyjne oraz
2) roszczenie negatoryjne.
Ad. 1. Możliwość wystąpienia przez właściciela z roszczeniem windykacyjnym (rei vindicatio) wynika z art. 222 § 1 kodeksu cywilnego. Stanowi on, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Uprawnienie do władania rzeczą, o którym mowa wyżej, może wynikać zarówno ze stosunku o charakterze obligacyjnym, np. zawartej umowy najmu, jak i ze stosunku o charakterze rzeczowym, np. użytkowania ustanowionego na rzecz tej osoby. Zarzut oparty na twierdzeniu istnienia uprawnienia do władania rzeczą będącą przedmiotem roszczenia windykacyjnego określany jest mianem zarzutu hamującego. Nie wyłącza on roszczenia, a jedynie hamuje jego realizację, do chwili ustania uprawnienia do władania rzeczą przez osobę, która zarzut ten skutecznie podnosi.
Roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi rzeczy, czyli wynika wprost z prawa własności. Ma ono charakter wydobywczy, gdyż jego treścią jest wydanie rzeczy, czyli jej wydobycie od niewłaściciela. Wydanie powinno zostać dokonane cum omni causa, tzn. łącznie ze wszystkimi przychodami uzyskanymi przez osobę, która władała bezprawnie cudzą rzeczą.
Przyjmuje się, że z roszczeniem windykacyjnym może wystąpić także użytkownik wieczysty gruntu.
Legitymowanym biernie w procesie windykacyjnym, czyli potencjalnym pozwanym, jest każda osoba, która faktycznie włada cudzą rzeczą.
Ad. 2. Z roszczeniem negatoryjnym (actio negatoria) może wystąpić właściciel, którego prawo zostało naruszone w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie go faktycznego władania rzeczą. Roszczenie to uregulowane zostało w art. 222 § 2 kodeksu cywilnego. Obejmuje ono dwa uprawnienia, które mogą być dochodzone przez właściciela łącznie lub oddzielnie, a mianowicie:
a) uprawnienie do żądania przywrócenia przez naruszyciela stanu zgodnego z prawem – polegające na domaganiu się usunięcia skutków naruszenia (np. zasypanie bezprawnie wykopanego rowu),
b) uprawnienie do żądania zaniechania naruszeń – mające na celu powstrzymanie naruszyciela od ewentualnych dalszych bezprawnych działań odnoszących się do cudzej rzeczy.
Przyjmuje się, że w przypadku roszczenia negatoryjnego, podobnie jak w przypadku roszczenia windykacyjnego, legitymacja czynna przysługuje również użytkownikowi wieczystemu gruntu.
Legitymowanym biernie w procesie negatoryjnym, czyli potencjalnym pozwanym, jest każda osoba, która narusza cudze prawo własności w sposób inny niż przez pozbawienie właściciela władania rzeczą.
Roszczenia petytoryjne wynikają z istoty prawa własności jako prawa podmiotowego o charakterze bezwzględnym. Mają one charakter obiektywny, co oznacza, że kreuje je sam fakt naruszenia własności. Bez znaczenia pozostaje tu okoliczność, czy naruszyciel cudzej własności działał świadomie, czy nie.
Przy realizacji roszczeń petytoryjnych na drodze sądowej ciężar dowodu polegający na wykazaniu prawa własności spoczywa na właścicielu, który jest w procesach petytoryjnych powodem. Z tego punktu widzenia korzystniejsza jest sytuacja właściciela w procesie negatoryjnym niż windykacyjnym, gdyż w procesie negatoryjnym powód korzysta – jako władający rzeczą – z domniemania własności wynikającego z posiadania (art. 339 k.c.).
Roszczeń petytoryjnych nie należy mylić z roszczeniami posesoryjnymi, o których mowa w art. 344 kodeksu cywilnego, które wynikają z pewnego stanu faktycznego, jakim jest posiadanie rzeczy (possessio), chroniąc ten stan faktyczny. Przepis art. 344 kodeksu cywilnego stanowi, że posiadaczowi, którego posiadanie zostało naruszone, przysługują dwa roszczenia, określane w doktrynie mianem posesoryjnych, a mianowicie:
a) o przywrócenie stanu poprzedniego oraz
b) o zaniechanie naruszeń.
Roszczenia te nie są zależne od dobrej wiary posiadacza ani nawet od zgodności posiadania ze stanem prawnym. Ich cechą charakterystyczną jest to, że przysługują każdemu posiadaczowi, niezależnie od charakteru posiadania.
Roszczenia petytoryjne (windykacyjne i negatoryjne) dotyczące nieruchomości nie ulegają przedawnieniu, co wynika z art. 223 § 1 kodeksu cywilnego. Jest to wyjątek od zasady wyrażonej w art. 117 § 1 kodeksu cywilnego, według którego roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu.
Roszczenia uzupełniające
Zauważyć trzeba, że nawet skuteczna realizacja roszczenia windykacyjnego nie wyrównuje właścicielowi rzeczy uszczerbku, który poniósł na skutek czasowego pozbawienia go możliwości korzystania z niej. Z tego powodu przepisy kodeksu cywilnego (art. 224 i 225) przyznają właścicielowi dodatkowe roszczenia, określane mianem roszczeń uzupełniających. Są to roszczenia o:
a) wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy;
b) zwrot pożytków lub ich równowartości;
c) odszkodowanie za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy, jej pogorszeniem lub utratą.
Roszczenia uzupełniające przysługują także właścicielowi nieruchomości, gdyż nieruchomość jest rzeczą.
Roszczenia uzupełniające są zbywalne. Oznacza to, że właściciel nieruchomości może nimi rozporządzać. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24.7.2013 r., III CZP 36/13, wyjaśnił, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma charakter obligacyjny i gdy powstanie, uzyskuje byt samodzielny, niezależnie od roszczeń chroniących własność (art. 222 § 1 i 2 k.c.). Może ono być samodzielnie dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego albo negatoryjnego i jest samodzielnym przedmiotem obrotu. Utrata własności rzeczy nie powoduje utraty możliwości żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w okresie, w którym właścicielowi prawo to przysługiwało.
Roszczenia uzupełniające przysługujące właścicielowi nieruchomości przeciwko posiadaczowi samoistnemu przedawniają się w stosunkowo krótkim czasie, który wynosi 1 roku od dnia zwrotu nieruchomości. Przedawnienie nie oznacza bynajmniej wygaśnięcia roszczenia, lecz jedynie jego przekształcenie się w zobowiązanie niezupełne zwane też naturalnym (obligatio naturalis), co daje zobowiązanemu możliwość skutecznego uchylenia się od jego wykonania przez podniesienie zarzutu przedawnienia. Bez znaczenia pozostaje tu okoliczność dobrej czy złej wiary posiadacza nieruchomości.
prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk
Więcej na ten temat Ryszard Strzelczyk „Prawo nieruchomości” C.H. Beck Warszawa 2024
https://www.ksiegarnia.beck.pl/22268-prawo-nieruchomosci-z-testami-online-ryszard-strzelczyk?gad_source=1&gclid=CjwKCAjwnK60BhA9EiwAmpHZw20c1FtgXzPNqxbDyWV3W6gI3JsC1kItmxNzBN_92rZZyaKjAQcajhoC4zsQAvD_BwE