Niejasny charakter spółdzielczych własnościowych praw do lokali w budynkach na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym

Pojęcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Przesądza o tym art. 244 kodeksu cywilnego (dalej k.c.) oraz art. 17² ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji. Zbycie tego prawa obejmuje automatyczne przeniesienie związanego z nim wkładu budowlanego.

Aktualne przepisy nie dzielą przedmiotowo spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Ustawodawca odstąpił od dawnego podziału tych praw na: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Obecnie funkcjonuje w systemie prawa polskiego jedno prawo własnościowe, tzn. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przedmiotem tego prawa może być zarówno lokal mieszkalny, jak i użytkowy. Może być nim także dom jednorodzinny, garaż oraz miejsce parkingowe, choć literalnie rzecz ujmując nie są to lokale w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, do których odsyła w zakresie definicji lokalu ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.

Dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali można zakładać księgi wieczyste. Prowadzi się je analogicznie jak księgi dla lokali stanowiących odrębną nieruchomość, z tą zasadniczą różnicą, że w dziale II ujawnia się nie właściciela lokalu, którym jest nadal spółdzielnia, lecz osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Księgi wieczyste prowadzą wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych, nazywane sądami wieczystoksięgowymi. Na spółdzielniach mieszkaniowych spoczywa natomiast obowiązek prowadzenia rejestru lokali, dla których zostały założone księgi wieczyste.

Na pisemne żądanie osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa obowiązana jest zawrzeć z tą osobą umowę przeniesienia własności lokalu wraz z udziałem w prawie do gruntu. Termin na jej zawarcie wynosi 6 miesięcy od chwili złożenia wniosku. Warunkiem podpisania tej umowy jest dokonanie rozliczeń ze spółdzielnią.

Obrót spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu

Jak już zostało powiedziane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym. Zasady obrotu tym prawem zbliżone są do zasad, na jakich dokonuje się obrotu prawem własności lokalu stanowiącego odrębną własność. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być zatem sprzedane, podarowane albo np. zamienione na inne prawo.

Umowę zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera się obligatoryjnie w formie aktu notarialnego, podobnie jak umowę zbycia lokalu stanowiącego odrębną własność.

W przypadku gdy dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu prowadzona jest księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny zbycia tego prawa składa w dniu sporządzenia aktu wniosek o wpis nabywcy w księdze wieczystej. Czyni to za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe.

Należy pamiętać, że do przeniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ujawnionego w księdze wieczystej niezbędny jest wpis do tej księgi (art. 245¹ k.c.). Wpis ma zatem charakter konstytutywny. Oznacza to, że nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego została założona księga wieczysta, powinien wstrzymać się ze zbyciem nabytego prawa do chwili ujawnienia się w księdze wieczystej, co może potrwać nawet kilka miesięcy.

Zauważyć warto, że zbywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie przenosi na nabywcę udziału w nieruchomości wspólnej, gdyż udział taki mu nie przysługuje. Nie jest on bowiem właścicielem lokalu, którym nadal pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa.

Nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się ex lege członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Bez znaczenia pozostaje tu okoliczność, jakie zdarzenie prawne stanowiło podstawę nabycia tego prawa.

W obecnym reżimie prawnym przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku takim pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zamiarze zbycia jest z mocy prawa nieważna. Wynika to z art. 17² ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i oznacza, że w przypadku, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje kilku osobom, każda z tych osób może zbyć swój udział osobie trzeciej pod warunkiem, że pozostali współuprawnieni nie skorzystają z przysługującego im prawa pierwokupu, tzn. nie wyrażą chęci nabycia tego udziału.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako instytucja zamierająca

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu traktowane jest przez współczesnego ustawodawcę jako kategoria przejściowa. Od końca ubiegłego stulecia trwają prace nad likwidacją tego prawa, a w zasadzie nad zastąpieniem go bardziej klarownym prawem własności lokalu.

Zakaz ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali został po raz pierwszy wprowadzony w 2001 roku, a to za sprawą art. 37 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten został jednak uchylony w 2003 roku.

Od dnia 31.7.2007 r. obowiązuje ponowny zakaz ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Ustawodawca dąży zatem konsekwentnie do wyeliminowania omawianej instytucji z systemu prawa polskiego.

Ekspektatywa zamiast prawa

Poważne problemy w obrocie mieszkaniami spółdzielczymi pojawiły się na tle uchwały III CZP 104/12 z dnia 24.5.2013 r., w której Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów wyjaśnił, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa i niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.

Powyższa uchwała wstrzymała obrót spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali położonych w takich budynkach. Zmieniła bowiem diametralnie wcześniejszą linię orzeczniczą Sądu Najwyższego, w której przyjmowano, że brak uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do gruntu, na którym znajduje się budynek mieszkalny należący do spółdzielni, nie stanowi przeszkody do zakładania ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali znajdujących się w tym budynku. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30.5.1994 r. (III CZP 73/94) oraz w uchwale z dnia 28.9.1994 r. (III CZP 121/94).

Zmiana linii orzeczniczej Sądu Najwyższego zainicjowana uchwałą z dnia 24.5.2013 r. zamroziła obrót spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali w budynkach położonych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Ponadto spółdzielcze własnościowe prawa do takich lokali straciły na wartości. Niejasny stał się bowiem ich charakter prawny. Sytuacja ta utrzymuje się do chwili obecnej. Część osób zdecydowanych na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu rezygnuje z transakcji w chwili, w której dowiaduje się, że przedmiotem nabycia ma być jedynie ekspektatywa tego prawa.

Ponadto większość osób nabywa obecnie mieszkania za środki uzyskane z kredytu. Zabezpieczeniem jego spłaty jest z reguły hipoteka ustanowiona na przedmiocie nabycia. Kupno ekspektatywy, dla której niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej i której nie można obciążyć hipoteką uniemożliwia uzyskanie kredytu.

Wątpliwości mają także notariusze dokumentujący obrót takimi prawami. Nie wiedzą bowiem co jest faktycznym przedmiotem tego obrotu. Z doręczanych im zaświadczeń wystawianych przez spółdzielnie mieszkaniowe wynika jednoznacznie, że osobom zbywającym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, podczas gdy z powołanej wyżej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24.5.2013 r. wynika coś odmiennego, a mianowicie, że są to tylko niepodlegające ujawnieniu w księgach wieczystych ekspektatywy tych praw.

W powyższym kontekście zauważyć trzeba, że na notariuszu ciąży odpowiedzialność materialna za szkodę wyrządzoną nieprawidłowym udokumentowaniem czynności prawnej. Ponadto spoczywa na nim ustawowy obowiązek poinformowania stron o skutkach tej czynności, co w obecnym skrajnie niejasnym stanie prawnym jest praktycznie niewykonalne.

Reasumując, obawy potencjalnych nabywców, połączone z niemożnością hipotecznego zabezpieczenia spłaty otrzymanego kredytu oraz wątpliwości notariuszy doprowadziły do zamrożenia obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do takich lokali.

Podsumowanie

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24.5.2013 r. wyeksponowała problem wynikający z wieloletniego kreowania spółdzielczych własnościowych praw do lokali w budynkach posadowionych na cudzych gruntach. Aktualna nabrzmiałość problemu każe żywić nadzieję, że ustawodawca zajmie się wreszcie jego rozwiązaniem. Nikogo już dzisiaj nie trzeba przekonywać, że wykreowany w przeszłości niepożądany stan prawny wymaga rychłej interwencji.

prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny

Więcej na ten temat Ryszard Strzelczyk „Prawo nieruchomości” C.H. Beck Warszawa 2024

https://www.ksiegarnia.beck.pl/22268-prawo-nieruchomosci-z-testami-online-ryszard-strzelczyk?gad_source=1&gclid=CjwKCAjwnK60BhA9EiwAmpHZw20c1FtgXzPNqxbDyWV3W6gI3JsC1kItmxNzBN_92rZZyaKjAQcajhoC4zsQAvD_BwE