Jak podzielić nieruchomość, której podzielić nie wolno?
19 stycznia, 2024

profesor Ryszard Strzelczyk

Kancelaria Prawna

mail: radca.prawny.strzelczyk@gmail.com

mobile: 512 362 632

Jak podzielić nieruchomość, której podzielić nie wolno?

Dlaczego nie można podzielić nieruchomości?

Niekiedy niemożliwym jest podzielić nieruchomość budynkową lub gruntową stanowiącą współwłasność dwóch lub większej liczby osób.

Niedopuszczalność podziału budynku na lokale wynika najczęściej z jego fizycznego ukształtowania. Za przykład posłużyć może nieruchomość zabudowana budynkiem dwukondygnacyjnym, w którym każda kondygnacja nadaje się wprawdzie do samodzielnego zamieszkania, lecz żadna kondygnacja nie spełnia ustawowego kryterium samodzielności. Kryterium samodzielności umożliwia natomiast uznanie danej części nieruchomości za odrębny lokal, dla którego można założyć osobną księgę wieczystą.

Z kolei brak możliwości podzielenia nieruchomości gruntowej wynika z reguły z obowiązującej na danym terenie normy obszarowej dla działek gruntu. Dla przykładu, niedopuszczalny będzie podział prawny nieruchomości gruntowej o powierzchni 800 m2, jeżeli minimalna wielkość działki gruntu ustalona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynosi 700 m2. Nie da się wykreować z działki o powierzchni 800 m2 dwóch działek o minimalnej powierzchni po 700 m2 każda. Zabraknie po prostu metrów kwadratowych.

Podzielenie nieruchomości poprzez podział do korzystania

We wskazanych wyżej sytuacjach współwłaścicielom pozostaje wspólne korzystanie z całej nieruchomości albo dokonanie jej  podziału do korzystania. Określa się go mianem podziałku quoad usum. Polega on na tym, że poszczególni współwłaściciele umawiają się, że przejmują do wyłącznego użytku wydzielone fizycznie części nieruchomości wspólnej. W przypadku wspomnianego wyżej budynku dwukondygnacyjnego będzie to przydzielenie poszczególnych kondygnacji do wyłączniego korzystania konkretnym współwłaścicielom.  Dla przykładu, gdy współwłaścicieli jest dwóch można przydzielić parter pierwszemu z nich, a piętro drugiemu. Z ogródka współwłaściciele mogą korzystać wspólnie albo również podzielić go przestrzennie w zakresie sposobu korzystania.

Analogicznie podzielić można co do sposobu korzystania nieruchomość gruntową. Trzej współwłaściciele mogą umówić się, że pierwszy z nich będzie korzystał z wyłączeniem pozostałych np. z jej części północnej, drugi – z jej części środkowej, zaś trzeci – z jej części południowej. Przebieg granic poszczególnych części nieruchomości należy precyzyjnie określić. W ten sposób zapobiegnie się ewentualnym przyszłym sporom. Do umowy o sposobie korzystania można załączyć mapę obrazującą położenie części gruntów przypisanych poszczególnym współwłaścicielom. Nie musi to być mapa profesjonalna sporządzona przez geodetę. Wystarczy szkic nieruchomości z zaznaczeniem granic umownego podziału.

Podział quoad usum jest niezależny od podziału geodezyjnego. Oznacza to, że granice części nieruchomości  przypadających poszczególnym współwłaścicielom nie muszą pokrywać się z granicami działek ewidencyjnych wchodzących w skład dzielonej nieruchomości.

Na zasadach podziału quoad usum współwłaściciele nieruchomości zabudowanej kilkoma garażami mogą umówić się co do sposobu korzystania z poszczególnych garaży. Współwłaściciele nieruchomości przeznaczonej pod otwarty parking mogą zawrzeć umowę o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. W umowach takich określa się, z których garaży lub miejsc postojowych korzystać będą z wyłączeniem innych osób poszczególni współwłaściciele.

Podział nieruchomości poprzez umowę o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej

Podział quoad usum nie znosi współwłasności nieruchomości. Nie dzieli nieruchomości w znaczeniu geodezyjnym czy prawnym. Powoduje jedynie zmianę formy korzystania z bezpośredniej wspólnej na bezpośrednią rozłączną. Przed podziałem każdy współwłaściciel korzystał bezpośrednio z całej nieruchomości, lecz wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami. Po dokonaniu podziału, każdy współwłaściciel korzysta bezpośrednio z przydzielonej mu części nieruchomości, lecz rozłącznie z pozostałymi współwłaścicielami.

Możliwe jest także zawarcie umowy, na mocy której tylko niektórym współwłaścicielom przysługiwać będzie prawo samodzielnego korzystania z określonych w umowie części nieruchomości. Decydujące znaczenie ma wola umawiających się współwłaścicieli.

Podstawa prawna umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej

Dopuszczalność zawarcia umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej wynika z art. 206 kc. Przyznaje on każdemu współwłaścicielowi prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Nieruchomość jest rzeczą w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, a zatem przepis ten ma do niej zastosowanie. Nie istnieją natomiast żadne szczególne przepisy dookreślające treść umowy quoad usum. Oznacza to, że współwłaściciele nieruchomości mogą ukształtować jej treść według swego uznania.

Podział nieruchomości a forma umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej

Choć brak jest szczególnych wymagań dotyczących formy umowy quoad usum najczęściej dokumentuje się ją aktem notarialnym. Wynika to z faktu, że podziału quoad usum dokonuje się najczęściej przy okazji zawierania umowy rozporządzającej nieruchomością albo jej częścią. Przykładowo dla umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu zastrzeżona pod rygorem nieważności (ad solemnitatem) jest forma aktu notarialnego. Ponadto przygotowanie przez notariusza umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej daje gwarancję, że treść tej umowy zgodna będzie z przepisami prawa.

prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk – radca prawny