Hipoteka w prawie polskim

Przedmiot hipoteki

Hipoteka (hypotheca) jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego funkcjonowanie normują przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.). Ustanawia się ją w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego na:

1) nieruchomości,

2) użytkowaniu wieczystym wraz z budynkami i urządzeniami położonymi na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,

3) spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz

4) wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Możliwość taką wprowadziła nowela Kodeksu cywilnego z 25.10.1991 r. Dopuściła ona zakładanie ksiąg wieczystych także dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Przed tą nowelą księgi wieczyste zakładano jedynie dla lokali stanowiących odrębne nieruchomości i tylko takie lokale mogły być przedmiotem hipoteki.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą, do oznaczonej sumy pieniężnej. Sumę pieniężną wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, chyba że strony w umowie ustanawiającej hipotekę określiły inną walutę.

Hipoteka na nieruchomości obciąża także jej części składowe oraz przynależności. Części składowe nieruchomości objęte są hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Hipoteka nie obejmuje jednak odłączonych części składowych, które przypadają dzierżawcy, oraz tych, które przypadają użytkownikowi lub podmiotowi uprawnionemu ze służebności, jeżeli użytkowanie lub służebność ma pierwszeństwo przed hipoteką.

Rzeczy, które wskutek zbycia przestały być przynależnościami, objęte są hipoteką do czasu pozostawania ich na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.

Przepis art. 65 ust. 3 u.k.w.h. dopuszcza możliwość obciążania hipoteką udziału we własności nieruchomości. Niedogodności związane z zabezpieczeniem wierzytelności hipoteką na udziale we własności nieruchomości są ogromne. Prawdopodobieństwo skutecznego zaspokojenia się wierzyciela z udziału we własności nieruchomości jest mniejsze od prawdopodobieństwa skutecznego zaspokojenia się z całej nieruchomości. Wiedzą o tym banki, które z reguły nie akceptują zabezpieczenia spłaty udzielonego kredytu jedynie hipoteką ustanowioną na udziale w nieruchomości, mimo prawnej dopuszczalności takiego zabezpieczenia.

Dłużnik osobisty i dłużnik rzeczowy

Na mocy ustanowionej hipoteki wierzyciel hipoteczny, tzn. wierzyciel, na rzecz którego ustanowiono hipotekę, może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Dla przykładu, jeżeli kredytobiorca w celu zabezpieczenia spłaty zaciągniętego przez siebie kredytu ustanowił na swojej nieruchomości hipotekę na rzecz banku, a następnie zbył nieruchomość i przestał spłacać kredyt, to bank może zaspokoić się z tej nieruchomości, choć stanowi ona już własność innej osoby, która nie zawierała z tym bankiem żadnej umowy. Przed dokonaniem zbycia nieruchomości kredytobiorca był jednocześnie dłużnikiem osobistym banku (odpowiadał osobiście całym majątkiem za spłatę długu) oraz dłużnikiem rzeczowym (odpowiadał rzeczowo, tj. z konkretnej rzeczy, którą w tym przypadku jest nieruchomość). Po zbyciu nieruchomości, bank ma już dwóch dłużników, gdyż kredytobiorca jest nadal dłużnikiem osobistym banku, lecz dłużnikiem rzeczowym banku jest już nowy właściciel nieruchomości. Po kolejnym zbyciu nieruchomości dłużnikiem rzeczowym (hipotecznym) będzie jej kolejny właściciel. Hipoteka jest zatem skuteczna przeciwko każdoczesnemu właścicielowi obciążonej nią nieruchomości.

Konsekwencje zbycia lub obciążenia nieruchomości obciążonej hipoteką

Do zbycia lub dodatkowego obciążenia nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest wymagana zgoda wierzyciela hipotecznego. Niedopuszczalne jest także zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką może nią swobodnie rozporządzać, np. sprzedać, podarować czy zamienić na inną nieruchomość. Może ją także obciążyć kolejnymi hipotekami.

Możliwość zaspokojenia się wierzyciela z obciążonej nieruchomości rozumieć należy jako możliwość doprowadzenia do jej przymusowej sprzedaży w drodze licytacji i odbioru przez wierzyciela hipotecznego długu z uzyskanej ceny.

Dłużnik hipoteczny (rzeczowy), niebędący jednocześnie dłużnikiem osobistym, odpowiada jednak tylko z obciążonej nieruchomości, a zatem jedynie do wysokości jej wartości. W przypadku, gdyby cena uzyskana ze zlicytowanej nieruchomości nie wystarczyła na spłacenie całego długu, wierzyciel hipoteczny nie będzie mógł zaspokoić się z innych składników majątku dłużnika hipotecznego. Z tego powodu banki udzielające kredytów dbają o to, aby wysokość kredytów nie przekraczała wartości nieruchomości stanowiących przedmiot zabezpieczenia.

W praktyce obrotu gospodarczego przyjmuje się, że zabezpieczenie na rzeczy, w szczególności na nieruchomości, jest skuteczniejsze niż zabezpieczenie na osobie. Z uwagi na długi żywot nieruchomości oraz ich z reguły stabilną wartość, hipoteka jest bardzo silnym i trwałym środkiem zabezpieczenia wierzytelności.

Dodatkowym walorem zabezpieczenia hipotecznego jest przysługujące wierzycielowi hipotecznemu ustawowe uprawnienie do zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.). Dla wierzyciela hipotecznego nie mają zatem znaczenia długi osobiste nabywcy obciążonej nieruchomości. W przypadku jej licytacji wierzytelność zabezpieczona hipoteką zostanie spłacona jako pierwsza. Ponadto wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego (art. 74 u.k.w.h.).

Jeżeli nieruchomość została obciążona więcej niż jedną hipoteką, dłużnicy hipoteczni zostają zaspokojeni według pierwszeństwa służących im hipotek.

W razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część nieruchomości od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo niewielka, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Dla przykładu, jeżeli obciążona hipoteką nieruchomość składa się z kilku działek, a sprzedawana jest tylko jedna z nich, wierzyciel może zwolnić sprzedawaną działkę od obciążenia hipotecznego. Wierzyciel ma jednak prawo zastrzec, że kwota uzyskana ze sprzedaży tej działki ma zostać wypłacona na jego rzecz. Celem tego rozwiązania jest umożliwienie właścicielowi obciążonej nieruchomości sprzedaży części tej nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, najczęściej właśnie po to, aby spłacić część zadłużenia. W przypadku istnienia kilku wierzycieli hipotecznych uprawnionych do zaspokojenia się z tej samej nieruchomości, kwotę uzyskaną ze sprzedaży działki wypłaca się im według pierwszeństwa służących im hipotek.

Hipoteką można obciążyć całą nieruchomość należącą do danego właściciela albo cały udział w nieruchomości należący do danego współwłaściciela. Niedopuszczalne jest natomiast obciążenie przez osobę będącą właścicielem całej nieruchomości, tylko jej części albo obciążenie przez osobę będącą właścicielem udziału w nieruchomości, tylko części tego udziału. Dla przykładu, właściciel udziału wynoszącego 1/2 część we własności nieruchomości może ustanowić hipotekę na całym udziale wynoszącym 1/2 część, lecz nie wolno mu ustanowić hipoteki np. na połowie tego udziału, tzn. na 1/4 części nieruchomości (1/2 z 1/2 =1/4). Dotyczy to także udziału w użytkowaniu wieczystym oraz udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Hipoteka umowna

Hipoteką najczęściej spotykaną w praktyce jest hipoteka umowna, tzn. ustanawiana w drodze umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości jako dłużnikiem, np. osobą zaciągającą pożyczkę (pożyczkobiorcą), a wierzycielem, czyli osobą udzielającą pożyczki (pożyczkodawcą). Właściciel nieruchomości (pożyczkobiorca) oświadcza, że pożyczkodawca udzielił mu pożyczki w określonej wysokości i w celu zabezpieczenia jej spłaty ustanawia na swojej nieruchomości hipotekę na rzecz tego pożyczkodawcy, a pożyczkodawca oświadcza, że na ustanowienie tej hipoteki na jego rzecz wyraża zgodę.

Z uwagi na fakt, że hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, oświadczenie właściciela nieruchomości o jej ustanowieniu powinno być – pod rygorem nieważności (ad solemnitatem) – złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.). Oświadczenie wierzyciela może natomiast zostać złożone w dowolnej formie, nawet w sposób dorozumiany (per facta concludentia). W praktyce jednak, w przypadku umów zawieranych pomiędzy osobami fizycznymi, oba oświadczenia składane są najczęściej w formie aktu notarialnego, tzn. w umowie zawartej w tej formie przed notariuszem.

Hipoteka na rzecz banku może zostać ustanowiona bez zachowania formy aktu notarialnego. Jest to wyjątek od zasady wyrażonej w art. 245 § 2 k.c. Wprowadził go art. 95 Prawa bankowego. Według tego przepisu księgi rachunkowe banków i sporządzone na ich podstawie wyciągi oraz inne oświadczenia mają moc prawną dokumentów urzędowych. Stanowią one podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz tego banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku. W sytuacji, gdy bank kredytujący wystawi taki dokument, oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz tego banku nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Wystarczająca jest w tym przypadku forma pisemna.

W praktyce wygląda to najczęściej w ten sposób, że właściciel nieruchomości, będący z reguły (choć nie zawsze) kredytobiorcą, sam składa w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wpis hipoteki, załączając do niego wystawiony przez bank dokument stwierdzający udzielenie kredytu.

Wpis hipoteki umownej w księdze wieczystej jest zdarzeniem prawnie doniosłym. Hipoteka nie powstaje bowiem z chwilą zawarcia umowy, lecz do jej powstania niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (art. 67 u.k.w.h.). Wpis ten ma zatem charakter prawotwórczy (konstytutywny). Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu z mocą wsteczną (ex tunc) od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu (art. 29 u.k.w.h.).

Hipoteka umowna może zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. W umowie ustanawiającej taką hipotekę wskazuje się te stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem. Rozwiązanie to, dodane nowelą obowiązującą od 20.02.2011 r., ogranicza wcześniejszą zasadę, według której hipoteka mogła zabezpieczać tylko jedną wierzytelność. W obecnym reżimie prawnym jedna hipoteka może zabezpieczać wiele wierzytelności wynikających z różnych stosunków prawnych, pod warunkiem jednak, że wierzytelności te przysługują jednemu wierzycielowi.

W obecnym porządku prawnym zabezpieczenie hipoteczne może zostać rozczłonkowane i objąć kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służących sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia (konsorcjum). W umowie ustanawiającej takie zabezpieczenie, zwane hipoteką konsorcjalną, wskazuje się finansowane przedsięwzięcie oraz określa się zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności. Ponadto w przypadku takiej hipoteki wierzyciele wyłaniają spośród siebie albo spośród innych osób swojego reprezentanta, określanego mianem administratora hipoteki. Umowa powołująca administratora hipoteki wymaga pod rygorem nieważności formy pisemnej.

Administrator hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego na zasadach zastępstwa pośredniego, tzn. we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności zostały objęte zabezpieczeniem. Administratora hipoteki wpisuje się jako wierzyciela hipotecznego w księdze wieczystej nieruchomości, przy czym na wniosek wszystkich wierzycieli wpis ten może ulec zmianie.

Hipoteka zabezpiecza mieszczące się w sumie hipoteki roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, a także inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały one wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Hipoteka łączna

W przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, hipoteka ciąży w całości, jako hipoteka łączna, na wszystkich nieruchomościach utworzonych przez podział. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.

Dla przykładu, jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką do sumy 1.000.000 zł zostanie podzielona na pięć nieruchomości, to każda z nowo powstałych nieruchomości będzie obciążona – z mocy samego prawa – hipoteką łączną do sumy 1.000.000 zł. Hipotekę tę wpisuje się do księgi wieczystej każdej nowo powstałej nieruchomości, a w zasadzie przepisuje się ją obligatoryjnie z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przed podziałem do ksiąg wieczystych zakładanych dla nieruchomości powstałych w wyniku tego podziału (przeniesienie wpisu z urzędu). Wierzyciel, któremu przysługuje taka łączna hipoteka, może według własnego uznania żądać spłaty zadłużenia (w całości lub w części):

1) od właściciela każdej obciążonej nieruchomości z osobna,

2) od właścicieli tylko niektórych obciążonych nieruchomości lub

3) od właścicieli wszystkich obciążonych nieruchomości łącznie.

Zaspokojenie roszczenia wierzyciela przez któregokolwiek z właścicieli nowopowstałych nieruchomości powoduje wygaśnięcie hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach. Skutkuje to wykreśleniem hipoteki ze wszystkich ksiąg wieczystych.

Powstanie hipoteki łącznej na skutek podziału nieruchomości obciążonej przypomina nieco „pączkowanie”. Należy o nim pamiętać przy nabywaniu części nieruchomości obciążonej hipoteką, np. przy zakupie jednej działki gruntu wydzielanej z wielodziałkowej nieruchomości gruntowej obciążonej hipoteką. Sąd wieczystoksięgowy przeniesie bowiem z urzędu obciążenie hipoteczne do nowo zakładanej księgi wieczystej.

Hipoteka łączna może powstać także w drodze umowy, jako tzw. hipoteka łączna umowna. Ustanawia się ją w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności na więcej niż jednej nieruchomości. Bez znaczenia pozostaje tu okoliczność, czy właścicielem obciążanych nieruchomości jest jedna, czy więcej osób.

Wpis hipoteki łącznej do wszystkich ksiąg wieczystych podlega jednej stałej opłacie sądowej wynoszącej 200 zł, bez względu na liczbę i miejsce położenia nieruchomości obciążanych tą hipoteką. Błędny jest przeto wypowiadany niekiedy pogląd, jakoby jedna opłata sądowa dotyczyła jedynie sytuacji, w której księgi wieczyste obciążanych hipoteką nieruchomości prowadzone są przez ten sam sąd wieczystoksięgowy. Artykuł 45 ust. 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych jest w tym względzie klarowny. Stanowi on, że od wniosku o wpis hipoteki łącznej pobiera się jedną opłatę stałą, choćby wniosek ten obejmował więcej niż jedną księgę wieczystą.

Hipoteka przymusowa

Hipoteką przymusową obciąża się nieruchomość (użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) bez zgody właściciela (użytkownika wieczystego, osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), a właściwie nawet  wbrew jego woli. Zabezpieczenie to może uzyskać wierzyciel, którego wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym, tzn. tytułem egzekucyjnym zaopatrzonym przez sąd w klauzulę wykonalności. Katalog tytułów egzekucyjnych zawiera art. 777 kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c). Są to:

1) orzeczenie sądu lub referendarza sądowego (prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu);

2) ugoda zawarta przed sądem;

3) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej;

4) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej.

Hipotekę przymusową można także uzyskać na podstawie:

1) postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;

2) postanowienia prokuratora;

3) decyzji administracyjnej, chociażby nie była jeszcze ostateczna;

4) zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową jest niedopuszczalne, chyba że nieruchomości te zostały już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych.

Hipoteka przymusowa jest powszechnie stosowanym narzędziem zabezpieczającym wykonanie zobowiązań podatkowych. Może przysługiwać Skarbowi Państwa oraz jednostkom samorządu terytorialnego na nieruchomościach podatnika, płatnika lub inkasenta z tytułu zobowiązań podatkowych. Hipoteka ta powstaje przez dokonanie wpisu w księdze wieczystej na podstawie decyzji doręczonej podatnikowi albo na podstawie tytułu wykonawczego lub zarządzenia zabezpieczenia, jeżeli może być ono wystawione na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji bez wydawania takiej decyzji.

W sytuacji, gdy nieruchomość mająca być przedmiotem hipoteki przymusowej nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenia wykonania zobowiązań podatkowych dokonuje się przez złożenie wniosku o wpis do zbioru dokumentów. Organom podatkowym przysługuje jednak uprawnienie do występowania z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości podatnika, płatnika czy inkasenta, odpowiadających za zaległości podatkowe.

Hipoteka ustawowa

W obecnym reżimie prawnym hipoteka ustawowa już nie funkcjonuje. Cechą charakterystyczną tej hipoteki jest to, że powstaje z mocy samego prawa (ex lege), a to w przypadku zaistnienia okoliczności określonych w ustawie. Przykładem hipoteki ustawowej była w nieodległej przeszłości hipoteka zabezpieczająca należności podatkowe Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Na mocy dawnych przepisów Ordynacji podatkowej z dniem wydania przez organ podatkowy decyzji określającej wysokość zaległości podatkowej albo doręczenia podatnikowi decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego, powstawała na wszystkich należących do podatnika nieruchomościach, użytkowaniach wieczystych oraz spółdzielczych własnościowych prawach do lokali hipoteka ustawowa na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Oznaczało to, że już samo wydanie lub doręczenie podatnikowi decyzji podatkowej skutkowało obciążeniem wszystkich należących do niego nieruchomości, użytkowań wieczystych oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Warto zwrócić uwagę, że podatnik mógł jeszcze nie wiedzieć, że została wydana w stosunku do niego decyzja określająca wysokość zaległości podatkowej, a zatem nie wiedział także, że wszystkie należące do niego nieruchomości, użytkowania wieczyste oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali zostały obciążone hipoteką. Kreowało to ogromną niepewność w obrocie nieruchomościami, ponieważ po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, użytkowania wieczystego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wolnego od obciążeń według wiedzy sprzedającego i wpisów w księdze wieczystej, mogło się okazać, że prawo to było jednak obciążone hipoteką, gdyż sprzedający nie wiedział, że np. dzień przed podpisaniem umowy sprzedaży została w stosunku do niego wydana decyzja określająca wysokość jakiejś zaległości podatkowej, np. w zakresie podatku VAT.

Powyższa hipoteka ustawowa wygasała, jeżeli organ podatkowy nie złożył w terminie miesiąca od dnia jej powstania wniosku o wpis do księgi wieczystej. Nie zwiększało to jednak znacząco bezpieczeństwa obrotu, gdyż w chwili zawierania umowy zbycia nieruchomości, strony nigdy nie miały pewności co do faktycznego stanu obciążeń zbywanej nieruchomości.

Z uwagi na przedstawione wyżej niedogodności hipoteka ustawowa zabezpieczająca należności podatkowe Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego została zamieniona na hipotekę przymusową, powstającą przez dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

W obecnym reżimie prawnym, poza kilkoma mało znaczącymi wyjątkami, hipoteka ustawowa – rozumiana jako powstająca z mocy prawa – praktycznie nie występuje.

Hipoteka zwykła i kaucyjna

Podział hipotek na kaucyjne i zwykłe został zniesiony nowelą do ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 26.06.2009 r. Od 20.02.2011 r., tzn. od wejścia w życie tej noweli, nie ustanawia się już ani hipotek kaucyjnych, ani zwykłych. Nie oznacza to bynajmniej, aby dawny podział nie miał w obecnym reżimie prawnym żadnego znaczenia. Pamiętać trzeba bowiem, że tysiące hipotek kaucyjnych i zwykłych wpisano do ksiąg wieczystych jako zabezpieczenie wciąż istniejących wierzytelności.

Zgodnie z przepisami powyższej noweli do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem 20.2.2011 r. stosuje się przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w znowelizowanym brzmieniu, zaś do hipotek zwykłych powstałych przed tą datą stosuje się przepisy tej ustawy w starym brzmieniu, co oznacza, że stare brzmienie ustawy ma w konkretnych przypadkach doniosłe znaczenia prawne.

Z przedstawionych wyżej powodów warto zatem przypomnieć, że hipoteka kaucyjna tym różniła się od hipoteki zwykłej, że zabezpieczała wierzytelność o wysokości nieustalonej, a zatem obciążała nieruchomość, użytkowanie wieczyste albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do oznaczonej sumy najwyższej, podczas gdy hipoteka zwykła zabezpieczała wierzytelność o wysokości ustalonej, a zatem ustanawiano ją w konkretnej kwocie równej wysokości zabezpieczanej wierzytelności.

Hipotekę kaucyjną stosowano w sytuacji, gdy nie można było precyzyjnie określić wysokości wierzytelności, bowiem ta miała być znana dopiero w przyszłości, zaś hipotekę zwykłą w sytuacji, gdy wysokość wierzytelności była znana. W praktyce hipoteką zwykłą zabezpieczano najczęściej spłatę nominalnej kwoty udzielonego kredytu, której wysokość była znana, zaś hipoteką kaucyjną zabezpieczano spłatę innych związanych z udzielonym kredytem należności banku, mogących powstać w przyszłości, których wysokość nie była jeszcze znana.

Dopuszczalna był zmiana hipoteki kaucyjnej na hipotekę zwykłą, a także zmiana hipoteki zwykłej na kaucyjną.

Hipoteka a dług gruntowy

Prawu polskiemu nieznane jest pojęcie długu gruntowego, powszechnie stosowanego m.in. w Niemczech, Austrii, Szwajcarii, Lichtensteinie, Estonii, Turcji oraz krajach skandynawskich. Instytucja ta wymaga krótkiego wyjaśnienia, gdyż do niedawna rozważano jej wprowadzenie także w naszym kraju.

Dług gruntowy (niem. Grundschuld) stanowi ograniczone prawo rzeczowe, którym obciążyć można grunt (niem. Grund), odrębną własność lokalu (niem. Wohnungseigentum) lub prawo zabudowy (niem. Erbbaurecht), w ten sposób, że osobie, na której rzecz obciążenie ustanowiono, należy zapłacić z przedmiotu zabezpieczenia oznaczoną sumę pieniężną.

Cechami konstytutywnymi długu gruntowego jest abstrakcyjność – umożliwiająca ustanowienie go w oderwaniu od gospodarczej przyczyny (kauzy) oraz nie akcesoryjność – umożliwiająca jego funkcjonowanie w oderwaniu od zabezpieczonej nim wierzytelności. Atrybuty te dają możliwość samodzielnego przenoszenia długu gruntowego, tzn. przenoszenia go bez konieczności jednoczesnego przenoszenia zabezpieczonej nim wierzytelności. Obciążenie długiem gruntowym ujawnia się w dziale III księgi gruntowej (niem. Grundbuch).

Dług gruntowy jest wygodną formą zabezpieczania wierzytelności, przede wszystkim dlatego, że nie wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, którą zabezpiecza, a zatem może być wielokrotnie wykorzystany. W praktyce oznacza to, że dług gruntowy zabezpieczający spłatę jednego kredytu może zostać w przyszłości wykorzystany jako zabezpieczenie spłaty innego kredytu. Dla przykładu, dług gruntowy zabezpieczający spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania może zostać – po spłacie tego kredytu – wykorzystany jako zabezpieczenie spłaty nowego kredytu, zaciąganego na zakup domu. Dług gruntowy jest zabezpieczeniem tańszym, łatwiejszym do ustanowienia i bardziej wszechstronnym niż hipoteka. W wielu systemach prawnych stanowi on zabezpieczenie alternatywne do hipoteki.

Nowela ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 26.06.2009 r., która weszła w życie z dniem 20.2.2011 r., nadała hipotece stosowanej w prawie polskim niektóre cechy charakterystyczne dla długu gruntowego. Z tego powodu zarzucono pomysł wprowadzenia tej instytucji w Polsce.

Wygaśnięcie hipoteki

Przyczyny wygaśnięcia hipoteki to:

1) wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką w sytuacji, gdy z danego stosunku prawnego nie mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu (art. 94 u.k.w.h.);

2) wygaśnięcie ostatniej wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, jeżeli ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności nie może już powstać żadna wierzytelność (art. 94(1) u.k.w.h.);

3) wygaśnięcie prawa obciążonego hipoteką (np. według art. 241 k.c. wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają wszystkie ustanowione na nim obciążenia, a zatem także hipoteki. Wierzycielom hipotecznym, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje na mocy art. 101 u.k.w.h. ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających wygasłe prawo użytkowania wieczystego);

4) konfuzja (konsolidacja) praw (hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe wygasa w trybie art. 247 k.c., jeżeli wierzyciel hipoteczny nabędzie własność nieruchomości obciążonej hipoteką na jego rzecz);

5) wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej (hipoteka wykreślona z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej, np. na skutek pomyłki, wygasa na mocy art. 95 u.k.w.h. po upływie 10 lat od jej wykreślenia);

6) złożenie zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego, z jednoczesnym zrzeczeniem się uprawnienia do jej powrotnego odebrania (przepis art. 99 u.k.w.h. stanowi, że hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do jej powrotnego odbioru. Ten sposób wygaśnięcia hipoteki stosowany jest w sytuacjach, gdy zaspokojenie wierzyciela napotyka trudności, np. wierzyciel uchyla się od odbioru należnej mu kwoty albo nie jest znane miejsce jego pobytu. Aby doszło do wygaśnięcia hipoteki w powyższy sposób, wierzytelność nią zabezpieczona powinna być wymagalna. Wykreślenie hipoteki następuje na wniosek właściciela nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego oraz dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem).

W razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających jej wykreślenie z księgi wieczystej. Obowiązek ten wynika z art. 100 u.k.w.h. W praktyce sprowadza się on do wystawienia przez wierzyciela dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, potwierdzającego wygaśnięcie hipoteki oraz wyrażającego zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej. Notarialne poświadczenie podpisu nie jest wymagane, gdy wierzycielem wystawiającym dokument jest bank, a dokument ten spełnia wymagania wynikające z art. 95 Prawa bankowego, o którym była już mowa wyżej.

prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk

Więcej na ten temat Ryszard Strzelczyk „Prawo nieruchomości” C.H. Beck Warszawa 2024

https://www.ksiegarnia.beck.pl/22268-prawo-nieruchomosci-z-testami-online-ryszard-strzelczyk