Ewolucja aktu notarialnego jako sposobu przenoszenia własność nieruchomości w Polsce
Dla zrozumienia istoty aktu notarialnego we współczesnym prawie polskim, należy sięgnąć do jego korzeni. Mozaika ustawodawstw obcych obowiązujących na ziemiach polskich w okresie zaborów oraz w pierwszych latach po odzyskaniu niepodległości sprawiła, że formę czynności prawnych przenoszących własność nieruchomości przed 1934 r. należy oceniać przez pryzmat systemu prawnego obowiązującego na obszarze odrodzonego państwa polskiego, na którym nieruchomość była położona.
Przenoszenie własności nieruchomości na ziemiach byłego zaboru austriackiego
Na ziemiach byłego zaboru austriackiego forma czynności przenoszącej własność nieruchomości uzależniona była początkowo od rodzaju nieruchomości oraz obecności stron umowy. Na podstawie § 433 kodeksu cywilnego austriackiego do przeniesienia własności gruntów chłopskich wystarczało zgłoszenie zwierzchności gruntowej żądania wpisu, dokonane przez zbywcę i nabywcę albo jedynie przez zbywcę. W przypadku, gdy zbywca nie stawił się przed zwierzchnością gruntową wymagana była forma pisemnej umowy z podpisami stron albo z podpisami dwóch wiarygodnych świadków płci męskiej.
Powyższe zasady zmieniły się w 1916 r. w ten sposób, że przeniesienie własności nieruchomości następowało na mocy pisemnej umowy z podpisami notarialnie albo sądownie uwierzytelnionymi. W szczególnych przypadkach była wymagana forma aktu notarialnego. Dotyczyło to m.in. umów zawieranych przez osoby niewidome, głuche i nieumiejące czytać oraz nieme i nieumiejące pisać.
Umowa przenosząca własność nieruchomości musiała obejmować zezwolenie zbywcy na dokonanie wpisu nowego właściciela do księgi publicznej. Zezwolenie mogło być udzielone również przez złożenie oświadczenia w odrębnym dokumencie.
Na obszarze tym obowiązywała zasada konstytutywnego wpisu hipotecznego, nazywanego intabulacją. Polegała ona na obowiązku zgłoszenia tytułu nabycia do ksiąg publicznych. Wpis każdoczesnego nabywcy był dopuszczalny tylko wtedy, gdy zbywca został uprzednio w księdze ujawniony.
W przypadku braku księgi publicznej moc wpisu miało samo złożenie w sądzie tytułu nabycia. Sądy austriackie prowadziły w tym celu specjalne zbiory uchwał hipotecznych, które pełniły funkcję podobną do obecnych polskich zbiorów dokumentów, z tą jednak różnicą, że złożenie do nich aktu nabycia nieruchomości miało charakter konstytutywny.
Od 16.02.1872 r. księgi publiczne prowadzone były na tym obszarze w oparciu o ustawę hipoteczną z 1871 r. Zasada konstytutywnego wpisu została w niej utrzymana, z tym jednak zastrzeżeniem, że dopuszczono możliwość wykazania przez ostatniego nabywcę nieprzerwanego ciągu wcześniejszych nieujawnionych nabyć.
Według prawa austriackiego konstytutywny charakter miało również wykreślenie właściciela z księgi publicznej. Stanowił tak § 444 austriackiego kodeksu cywilnego, według którego „własność nieruchomości tylko przez wymazanie z ksiąg publicznych utraconą być mogła”.
Przenoszenie własności nieruchomości na ziemiach byłego zaboru pruskiego
Na ziemiach byłego zaboru pruskiego obowiązywał kodeks cywilny niemiecki, najsilniej trzymający się zasady superficies solo cedit. Przenoszenie własności nieruchomości pod jego rządami miało niezwykle sformalizowany charakter. Do jego skutecznego dokonania niezbędne były aż trzy przesłanki, tj.:
1) stwierdzona dokumentem sądowym lub notarialnym umowa obligacyjna, np. umowa sprzedaży lub darowizny, z której roszczenia mogły być zabezpieczone poprzez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej;
2) stwierdzona dokumentem sądowym, notarialnym albo złożona w wydziale hipotecznym bezwarunkowa zgoda zbywcy i nabywcy na przejście prawa własności, nazywana powzdaniem;
3) konstytutywny wpis do księgi wieczystej nowego właściciela, zgodny z obowiązującą na tym obszarze zasadą wpisu.
Konwalidowany (naprawiony) mógł być jedynie brak zachowania formy umowy obligacyjnej, przy spełnieniu jednak dwóch pozostałych przesłanek, tj. powzdania i wpisu.
Kodeks cywilny niemiecki miał ogromny wpływ na tworzące się ustawodawstwo polskie, w szczególności na uchwalony w 1933 r. kodeks zobowiązań.
Część regulacji z zakresu prawa rzeczowego, m.in. sposób przenoszenia własności nieruchomości oraz ich obciążania, znalazła odzwierciedlenie w Prawie rzeczowym z 1946 r.
Przenoszenie własności nieruchomości na Kresach Wschodnich
Na Kresach Wschodnich, tzn. ziemiach znajdujących się uprzednio w granicach Cesarstwa Rosyjskiego, obowiązywał w zakresie prawa prywatnego Tom X Część I Zwodu Praw Cesarstwa Rosyjskiego, który uchylony został częściowo w 1933 r. Przepisami wprowadzającymi Kodeks zobowiązań. Większość zawartych w nim regulacji utrzymała się jednak w Polsce przez cały okres dwudziestolecia międzywojennego, mimo że w samej Rosji zaprzestano ich stosowania po Rewolucji Październikowej.
Przepisy Tomu X Część I Zwodu Praw zostały na ziemiach polskich uchylone ostatecznie dopiero po II wojnie światowej mocą Przepisów wprowadzających Prawo rzeczowe i Prawo o księgach wieczystych.
Na obszarze tym przeniesienie własności nieruchomości wymagało pod karą nieważności formy notarialnej bądź intromisji, polegającej na zgłoszeniu aktu nabycia w sądzie. Osoby, którym przysługiwało roszczenie o własność nieruchomości, mogły wystąpić do sądu z powództwem w terminie 2 lat od daty ukazania się obwieszczenia o zgłoszeniu. Po upływie tego terminu wniesienie pozwu nie było możliwe.
Akt ustalający prawo do nieruchomości sporządzany był przez notariusza i wpisywany do księgi aktowej, co stanowiło jednak jedynie czynność przygotowawczą. Skutek rzeczowy następował dopiero po zamianie tego aktu na akt wieczysty, tzn. po zatwierdzeniu go przez notariusza starszego oraz wpisaniu do księgi aktów wieczystych.
Notariusz starszy, przed zatwierdzeniem aktu, zobowiązany był sprawdzić, czy stronie zbywającej przysługuje tytuł własności, a także czy przepisy prawa nie stoją na przeszkodzie do zatwierdzenia aktu. Do chwili zatwierdzenia aktu stronom przysługiwało prawo odstąpienia od niego.
Od 1928 r. zaczęła obowiązywać na Ziemiach Wschodnich zmodyfikowana wersja Prawa o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach. Sprawiło to, że regulacje dotyczące przenoszenia własności nieruchomości upodobniły się znacznie do rozwiązań obowiązujących na ziemiach byłego Królestwa Polskiego.
Przenoszenie własności nieruchomości na ziemiach byłego Królestwa Kongresowego
Na obszarze byłego Królestwa Kongresowego, nazywanego niekiedy Kongresówką, funkcjonowało prawo francusko-polskie. Ujęto je w wielokrotnie nowelizowanym Kodeksie cywilnym Francuzów (Code civil des Français), obowiązującym na ziemiach polskich pod nadaną mu w 1807 r. z inicjatywy samego Cesarza nazwą – Kodeks Napoleona (Code Napoleon). Nazwa ta utrzymała się w Polsce, choć we Francji zmieniano ją kilkakrotnie, aby ostatecznie powrócić do nazwy pierwotnej – Kodeks cywilny (Code civil), pod którą obowiązuje do dzisiaj.
Kodeks Napoleona wszedł w życie na terenie Księstwa Warszawskiego w dniu 1.05.1808 r. Wprowadził go dekret Księcia Warszawskiego z 27.01.1808 r. nakazujący zaprowadzenie Kodeksu Napoleona. Podstawę do jego wprowadzenia stanowił art. 69 Konstytucji Księstwa Warszawskiego.
Po utworzeniu Królestwa Polskiego Kodeks Napoleona obowiązywał nadal, choć był wielokrotnie nowelizowany. W 1818 r. w miejsce prawie całego tytułu XVIII księgi III, traktującego o przywilejach i hipotekach, weszło Prawo o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach, zwane potocznie nowym prawem hipotecznym, które nawiązywało do tradycji przedrozbiorowej hipoteki polskiej oraz rozwiązań hipoteki pruskiej. Pozostała w mocy część tego tytułu została zastąpiona ostatecznie w 1825 r. przepisami Prawa o przywilejach i hipotekach.
Na mocy art. 1 Prawa hipotecznego z 1818 r. wszelkie umowy między żyjącymi, których skutkiem miało być przeniesienie własności dóbr nieruchomych, musiały być zawierane we właściwej tym dobrom kancelarii notarialnej. Mimo powyższego przepisu, obowiązku zachowania formy notarialnej często jednak nie dopełniano. Dotyczyło to zwłaszcza nieruchomości niemających urządzonych ksiąg hipotecznych.
Sytuacja ta zmieniła się po wprowadzeniu w 1875 r. na terenie Królestwa Polskiego sądów rosyjskich oraz rygoru nieważności dla umów pozbawionych formy notarialnej. Akt sprzedaży nieruchomości przeszedł do kategorii umów uroczystych, w których forma notarialna stała się niezbędną dla bytu samego zobowiązania. Od tego czasu prawo własności nieruchomości przechodziło na nabywcę nie na mocy samego zezwolenia osób uprawnionych, lecz na mocy zezwolenia wyrażonego przez te osoby w formie notarialnej.
Na obszarze tym mniejsze znaczenie miały księgi hipoteczne. Wprawdzie art. 5 ustawy hipotecznej przyznawał prawo rozporządzania własnością dóbr nieruchomych dopiero po wciągnięciu tytułu do księgi hipotecznej, niemniej jednak z treści art. 11 tej samej ustawy wynikało, że tytuł niewciągnięty do księgi stanowi prawo osobiste (ius personale). Prawo to przekształcało się w prawo rzeczowe (ius reale) z chwilą dokonania wpisu ostatecznego, nazywanego również czystym wpisem, który dokonywany był na podstawie decyzji zwierzchności hipotecznej. W przypadku nieujawnienia tytułu w księdze hipotecznej prawo to pozostawało jedynie prawem osobistym. Z treści obu powyższych przepisów orzecznictwo Senatu rosyjskiego wysnuło tezę, że wpis do księgi hipotecznej ma charakter konstytutywny tylko w przypadku nieruchomości, dla której założono księgę.
W doktrynie (rzadziej w orzecznictwie) wyrażano niekiedy odmienny pogląd, według którego wpis do ksiąg hipotecznych miał z mocy art. 5 ustawy hipotecznej charakter konstytutywny. Orędownicy tego zapatrywania indukowali zgodnie, że skoro nieruchomością może rozporządzać tylko właściciel, a powołany przepis stanowił, że prawo rozporządzania nabywa się z chwilą wpisu, to prawo własności nieruchomości nabywa się również z chwilą wpisu. Według tej konstrukcji, akt notarialny stanowił jedynie tytuł do przejścia prawa własności (titulus adquirendi dominii). Faktyczne przejście prawa własności, ze skutkiem rzeczowym (modus adquirendi dominii), następowało dopiero z chwilą dokonania wpisu.
Pod rządami Kodeksu Napoleona własność nieruchomości przechodziła na nabywcę z mocy samej umowy. Wynikało to z art. 711, który stanowił, że własność majątku nabywa się i przenosi przez spadek, darowiznę między żyjącymi lub testamentową oraz skutkiem zobowiązań. Przepis ten, w powiązaniu z art. 1138 tego kodeksu, według którego już samo zezwolenie stron umowy czyniło wierzyciela właścicielem, powodował przejście własności z chwilą zawarcia umowy.
W latach 30. XX w. wiele uregulowań Kodeksu Napoleona zastąpiono ustawodawstwem polskim. Dotyczyło to zwłaszcza rozwiązań przyjętych w uchwalonym w 1933 r. Kodeksie zobowiązań, który wszedł w życie 1.07.1934 r.
Księga II oraz część księgi III Kodeksu Napoleona uchylone zostały dopiero po II wojnie światowej dekretem z 11.10.1946 r. – Przepisy wprowadzające Prawo rzeczowe i Prawo o księgach wieczystych.
Przenoszenie własności nieruchomości we współczesnym prawie polskim
Pojęcie aktu notarialnego w dzisiejszym znaczeniu tego terminu wywodzi się z okresu międzywojennego. Przed wejściem w życie pierwszego aktu regulującego ustrój notariatu polskiego, tzn. rozporządzenia Prezydenta RP z 27.10.1933 r. – Prawo o notariacie termin „akt notarialny” rozumiany był na ziemiach polskich rozmaicie. Jak już zostało powiedziane, przepisy dzielnicowe były w tym zakresie bardzo niejednoznaczne. Na niektórych obszarach mówiły one o „akcie notarialnym”, na innych o „formie notarialnej” albo „czynności sporządzonej w kancelarii notarialnej”. Były to pojęcia nieostre i używane zamiennie.
Prawo o notariacie z 1933 r. miało w tym względzie charakter unifikacyjny. Nadmienić jednak trzeba, że było ono w znacznym stopniu oparte na austriackiej ustawie notarialnej z 1871 r.
Także i współczesny ustawodawca uznał niektóre czynności prawne za tak doniosłe, że uzależnił ważność ich dokonania od zachowania formy szczególnej, jaką jest forma aktu notarialnego. Warto jednak dodać, że dopuszczalne jest dokonanie czynności prawnej w formie aktu notarialnego także wówczas, gdy żaden przepis prawa nie narzuca tej formy. Stosownie do art. 91 ustawy z dnia 14.02.1991 r. Prawa o notariacie notariusz sporządza akt notarialny, jeżeli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron. Do tej drugiej sytuacji dochodzi najczęściej wówczas, gdy strony skomplikowanych czynności prawnych pragną uchronić się przed popełnieniem błędów merytorycznych.
Akt notarialny jest dokumentem urzędowym, sporządzonym przez notariusza (rejenta), czyli osobę zaufania publicznego, o wysokich kwalifikacjach merytorycznych i etycznych, którą traktuje się jako gwaranta bezpiecznego obrotu prawnego. W niektórych sytuacjach akt notarialny może zostać sporządzony także przez zastępującego notariusza zastępcę notarialnego lub emerytowanego notariusza. Większość czynności prawnych dotyczących nieruchomości, użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dokonywana jest właśnie w formie aktu notarialnego.
Akt notarialny powinien zawierać treści istotne dla czynności prawnej, którą dokumentuje. Umieszcza się w nim także stwierdzenia, których zamieszczenie wynika z przepisów prawa albo z woli stron.
Akty notarialne sporządzone przez notariuszy zagranicznych nie mają przymiotu aktu notarialnego w rozumieniu przepisów prawa polskiego. Mają go natomiast akty notarialne sporządzone za granicą przez konsuli polskich, na podstawie pisemnych upoważnień wydawanych przez Ministra Sprawiedliwości na wniosek Ministra Spraw Zagranicznych w trybie przepisów ustawy z 25.06.2015 r. – Prawo konsularne. Ustawodawca przyznał im moc dokumentów urzędowych na równi z aktami notarialnymi sporządzonymi w Polsce przez notariuszy polskich.
prof. UŁa dr hab. Ryszard Strzelczyk
Więcej na ten temat Ryszard Strzelczyk „Prawo nieruchomości” C.H. Beck Warszawa 2024
https://www.ksiegarnia.beck.pl/22268-prawo-nieruchomosci-z-testami-online-ryszard-strzelczyk