Skąd może wynikać zakaz podziału nieruchomości

Zdarza się dość często, że nieruchomości budynkowej lub gruntowej, stanowiącej współwłasność dwóch lub większej liczby osób, nie da się między nie fizycznie podzielić.

Niedopuszczalność podziału budynku wynika najczęściej ze specyfiki jego ukształtowania. Za przykład posłużyć może nieruchomość zabudowana budynkiem dwukondygnacyjnym, w którym każda kondygnacja nadaje się wprawdzie do samodzielnego zamieszkania przez jednego współwłaściciela, lecz żadna z nich nie spełnia ustawowego kryterium samodzielności, umożliwiającego uznanie jej za odrębny lokal, dla którego można założyć osobną księgę wieczystą, gdyż obie kondygnacje mają np. wspólne wejście.

Z kolei brak możliwości podziału nieruchomości gruntowej wynika z reguły z obowiązującej na danym terenie normy obszarowej dla działek gruntu. Dla przykładu, niedopuszczalny będzie podział prawny nieruchomości gruntowej o powierzchni 800 m², jeżeli minimalna wielkość działki gruntu ustalona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynosi 700 m2. Nie da się wykreować z działki o powierzchni 800 m² dwóch działek o minimalnej powierzchni po 700 m2 każda. Zabraknie po prostu metrów kwadratowych.

Podział do korzystania jako substytut podziału prawnego

We wskazanych wyżej sytuacjach współwłaścicielom pozostaje wspólne korzystanie z całej nieruchomości albo dokonanie jej podziału do korzystania, zwanego podziałem quoad usum. Polega on na tym, że poszczególni współwłaściciele, na podstawie zawartej między sobą umowy, otrzymują do wyłącznego użytku wydzielone fizycznie części nieruchomości wspólnej.

W przypadku wspomnianego wyżej budynku dwukondygnacyjnego będzie to przydzielenie poszczególnych kondygnacji do wyłącznego korzystania konkretnym współwłaścicielom, czyli w sytuacji, gdy współwłaścicieli jest dwóch, parteru pierwszemu z nich, a piętra – drugiemu. Z ogródka współwłaściciele mogą korzystać wspólnie albo również podzielić go przestrzennie w zakresie sposobu korzystania.

Analogicznie podzielić można co do sposobu korzystania nieruchomość gruntową. Trzej współwłaściciele mogą umówić się, że pierwszy z nich będzie korzystał z wyłączeniem pozostałych np. z jej części północnej, drugi – z jej części środkowej, zaś trzeci – z jej części południowej. Przebieg granic poszczególnych części nieruchomości należy precyzyjnie określić, zapobiegając w ten sposób ewentualnym przyszłym sporom. Do umowy o sposobie korzystania można załączyć mapę obrazującą położenie części gruntu przypisanych każdemu współwłaścicielowi. Nie musi to być mapa sporządzona przez geodetę. Wystarczy szkic nieruchomości z zaznaczeniem granic umownego podziału.

Podział quoad usum jest niezależny od podziału geodezyjnego, co oznacza, że granice przypadających poszczególnym współwłaścicielom części nieruchomości nie muszą pokrywać się z granicami działek ewidencyjnych wchodzących w skład dzielonej nieruchomości.

Na zasadach podziału quoad usum współwłaściciele nieruchomości zabudowanej kilkoma garażami mogą umówić się co do sposobu korzystania z poszczególnych garaży, a współwłaściciele nieruchomości przeznaczonej pod otwarty parking mogą zawrzeć umowę o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. W umowach takich określa się z których garaży lub miejsc postojowych korzystać będą z wyłączeniem innych osób poszczególni współwłaściciele.

Zakres zmiany

Podział quoad usum nie znosi współwłasności nieruchomości. Nie dzieli nieruchomości w znaczeniu geodezyjnym czy prawnym. Powoduje jedynie zmianę formy korzystania z bezpośredniej wspólnej na bezpośrednią rozłączną. Przed podziałem każdy współwłaściciel korzystał bezpośrednio z całej nieruchomości, lecz wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami, natomiast po dokonaniu podziału, każdy współwłaściciel korzysta bezpośrednio z przydzielonej mu części nieruchomości, lecz rozłącznie z pozostałymi współwłaścicielami.

Możliwe jest także zawarcie umowy, na mocy której tylko niektórym współwłaścicielom przysługiwać będzie prawo samodzielnego korzystania z określonych w umowie części nieruchomości. Decydujące znaczenie ma wola umawiających się współwłaścicieli.

Podstawa prawna

Dopuszczalność zawarcia umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej wynika z art. 206 kc, który przyznaje każdemu współwłaścicielowi prawo do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Nieruchomość jest rzeczą w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, a zatem przepis ten ma do niej zastosowanie. Nie istnieją natomiast żadne szczególne przepisy dookreślające treść umowy quoad usum. Oznacza to, że współwłaściciele nieruchomości mogą ukształtować jej treść według swego uznania.

Inne wykorzystania podziału quoad usum

Na zasadzie podziału quoad usum właściciele lokali mieszkalnych w budynku wielomieszkaniowym, będący jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej obejmującej grunt, klatki schodowe, korytarze, itp., czyli członkowie wspólnoty mieszkaniowej, mogą umówić się co do wyłącznego korzystania z konkretnych miejsc postojowych, piwnic, komórek lokatorskich oraz innych pomieszczeń usytuowanych w obrębie tej nieruchomości.

Forma umowy

Choć brak jest szczególnych wymagać dotyczących formy umowy quoad usum najczęściej dokumentuje się ją aktem notarialnym. Wynika to z faktu, że podziału quoad usum dokonuje się najczęściej przy okazji zawierania umowy rozporządzającej nieruchomością albo jej częścią, np. umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu, dla której forma aktu notarialnego zastrzeżona jest pod rygorem nieważności (ad solemnitatem). Ponadto przygotowanie przez notariusza umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej daje gwarancję, że treść tej umowy zgodna będzie z przepisami prawa.

Skuteczność podziału quoad usum

Z przepisu art. 221 kc wynika skuteczność podział quoad usum względem nabywcy udziału w nieruchomości, który o podziale tym wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Nie będzie zatem związany tym podziałem nabywca udziału, który o nim nie wiedział ani nie mógł się o nim z łatwością dowiedzieć. Będzie on więc uprawniony do żądania dopuszczenia go do korzystania z całości nieruchomości.

Roszczenia z umowy quoad usum

Z umowy quoad usum wynikają roszczenia dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli. Roszczenia te mogą zostać ujawnione w księdze wieczystej na mocy art. 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Warto zadbać o wpis tych roszczeń, gdyż zasada jawności ksiąg wieczystych oraz niemożności zasłaniania się nieznajomością dokonanych w niej wpisów sprawi, że przyszli nabywcy udziałów nie będą mogli podnosić zarzut, że o podziale quoad usum nie wiedzieli ani z łatwością nie mogli się dowiedzieć.

Uprawnienia współwłaściciela wynikające z umowy quoad usum są tak silne, że mogą być dochodzone nawet w drodze eksmisji. W wyroku z 16.10.1969 r. (III CRN 355/69) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w warunkach obowiązywania umowy quoad usum dopuszczalna jest eksmisja z części nieruchomości zajętej sprzecznie z tą umową.

Podział quoad usum kreuje stan, w którym z własnością konkretnych udziałów w nieruchomości związane są prawa do wyłącznego korzystania z pewnych jej części. Prawa te przechodzą na przyszłych nabywców poszczególnych udziałów, jeżeli o umowie quoad usum wiedzieli lub z łatwością mogli się dowiedzieć. Nabywca konkretnego udziału, w ślad za jego zbywcą, uprawniony jest do samodzielnego korzystania z niektórych części nieruchomości. Z drugiej jednak strony jest on zobowiązany do powstrzymania się od korzystania z tych części nieruchomości, które podział quoad usum przypisał innym współwłaścicielom.

Orzeczenie sądu

Sposób korzystania z nieruchomości wspólnej może zostać określony także w orzeczeniu sądowym. Dochodzi do tego najczęściej w sytuacjach, w których zawarcie umowy quoad usum jest niemożliwe ze względu na konflikt pomiędzy właścicielami.

Podział quoad usum może zostać zmieniony albo zniesiony w każdym czasie. Wymagana jest jednak do tego zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie braku zgody o zmianie lub zniesieniu tego podziału także decyduje sąd.